Modèle Word pour contrat de location

Durée et droit applicable aux contrats de location commerciale en Europe

Article rédigé par : Modeste Kouamé

En privant le cœur des métropoles de flux de promeneurs et clients potentiels, la Covid-19 a fragilisé davantage des secteurs comme le prêt-à-porter, les fast-foods et les salles de sport. Dans le même ordre d'idées, nul ne sait combien de temps la solvabilité des locataires va se dégrader. Pour fournir une vue d'ensemble et un outil synthétique, qui éclaire sur les éléments qui font la spécificité de la location commerciale d'un pays à l'autre sur l'ensemble du territoire européen, ce guide vient à point présenter les principales dispositions applicables à ce type de contrats dans un certain nombre des principales juridictions d'Europe occidentale et centrale. Que vous soyez bailleur ou locataire, découvrez les points à connaître concernant le bail commercial, notamment dans le contexte d'état d'urgence sanitaire.

1- Eléments typiques des contrats de location

Les contrats de bail et de location peuvent varier en termes de structure et de flexibilité. Par exemple, certains contrats peuvent inclure une politique relative aux animaux de compagnie dans l'unité de location, tandis que d'autres peuvent inclure un addendum supplémentaire concernant les règles ou règlements, tels que le bruit excessif.

Cela dit, les contrats de location contiennent généralement un nombre standard d'éléments. Voici quelques-unes des dispositions typiques qu'un contrat de location peut inclure :

• Les noms et les coordonnées du locataire occupant la propriété à usage commercial.
• Les coordonnées du propriétaire.
• Durée et type de la location, notamment l'usage ou la nature de l'activité commerciale.
• Coût du loyer, montant du dépôt de garantie et modalités de paiement.
• Coordonnées de la personne chargée de payer les services publics.
• Frais additionnels pour les animaux de compagnie, le parking ou tout autre élément supplémentaire convenu.
• Droit d'entrée.
• Ce qui constitue des comportements perturbateurs et des activités illégales.
• Dommages et modifications des locaux.

Cette liste indique de nombreux éléments courants, mais n'est en aucun cas exhaustive.

2. Les lois en vigueur

La location d'un bien immobilier exige que vous soyez conscient de vos droits et obligations juridiques en tant que bailleur. Pareil pour le locataire. Ce dernier doit connaître ses droits et obligations. Le contrat entre le locataire et le propriétaire lie les parties au bail et donne au locataire le droit d'exercer son activité commerciale dans la propriété locative pendant une période déterminée. En principe, le contrat de bail doit préciser la date du bail, le montant du loyer, la description du bien et son usage. Quel que soit le pays, la violation des devoirs auxquels sont tenus les locataires et les propriétaires peut entraîner la résiliation du contrat, notamment l'obligation pour le locataire de prendre soin du bien loué, le versement du loyer... Il est d'usage que le propriétaire dispose d'une description de l'état des lieux avant la location pour le confronter à celui de l'inventaire des lieux au moment du départ.

Autriche

Les baux sont réglementés par :

• La loi autrichienne sur la location ("MRG") qui est favorable aux locataires et dont le champ d'application est large. Une application partielle de la MRG est possible, par exemple pour certains bâtiments nouvellement construits.
• Le Code civil autrichien ("ABGB") : avec un champ d'application subsidiaire.

La location de locaux commerciaux peut être soumise à la SGR, en fonction de questions telles que l'année de construction ou les spécifications du bâtiment. Ceci devrait être apprécié au cas par cas.

Belgique

Les baux sont régis par la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, qui prévoit des règles obligatoires auxquelles les parties ne peuvent déroger (la "Loi"). Pour toutes les questions qui ne sont pas explicitement régies par la Loi - ces questions étant limitées en pratique et concernant, par exemple, les garanties de loyer, les obligations d'entretien et de réparation, l'indexation et les assurances - le Code civil belge s'applique, en tenant compte du fait que la plupart de ses dispositions ne sont pas obligatoires.

Bosnie-Herzégovine

La location de locaux commerciaux est régie par la loi de Bosnie-Herzégovine sur la location de bâtiments et de locaux commerciaux ("LLBP") et la loi sur les obligations ("Journal officiel de la République socialiste fédérale de Yougoslavie" n° 29/78, 39/85, 45/89, 57/89, "Journal officiel de la RBiH" n° 2/92, 13/93, 13/94 et "Journal officiel de la FBiH" n° 29/03, 42/11). (la "loi sur les obligations"). La LLBP est une "lex specialis", tandis que la loi sur les obligations est une "lex generalis" qui fournit des règles générales. En conséquence, les dispositions de la LLBP prévalent, étant donné que les dispositions d'une loi spéciale dérogeant aux dispositions d'une loi générale.

Bulgarie

Les baux sont régis par la loi bulgare sur les contrats et obligations, la loi bulgare sur le commerce, la loi bulgare sur la taxe sur la valeur ajoutée et le code bulgare de procédure civile.

Croatie

Les baux sont régis par la loi sur la location et la vente de locaux commerciaux ("loi sur les baux"). Ce qui n'est pas couvert par la loi sur les baux est régi par la loi sur les obligations civiles (la "loi sur les obligations"). Les règles s'appliquent dans l'ordre suivant :

• les dispositions des contrats spécifiques de bail commercial (pour autant que ces dispositions ne soient pas contraires aux dispositions obligatoires de la Loi sur le bail et de la Loi sur les obligations) ;
• les prescriptions de la législation sur les baux ;
• les prescriptions de la loi sur les obligations..

République tchèque

Loi n° 89/2012 Coll. sur le code civil, telle que modifiée (le "code civil").

France

Le droit applicable aux baux commerciaux est favorable aux locataires dans la mesure où il vise à assurer la stabilité de l'exploitation commerciale dans les locaux en accordant, sous certaines conditions, au locataire le droit de renouveler le bail ou de recevoir une indemnité de résiliation. Le droit applicable aux baux commerciaux a été réformé par la loi Pinel qui a été promulguée le 18 juin 2014 (la " loi Pinel "). Les contrats de baux commerciaux sont notamment régis par les articles L. 145-1 à L. 145-60 et l'article R. 145-1 du Code de commerce et les articles 1708 à 1762 du Code civil.

Allemagne

Les contrats de location commerciale sont régis par le Code civil allemand (BGB).

Hongrie

Les baux sont régis par la loi V de 2013 sur le Code civil et la loi LXXVIII de 1993 sur la location et l'aliénation des appartements et autres locaux.

Italie

Les baux sont réglementés par :

• la loi 392/78 (la "loi sur les baux") ;
• le code civil italien (articles 1571 à 1606).

La loi sur les baux a été récemment modifiée de sorte que toutes ses dispositions obligatoires, qui étaient à l'origine conçues pour protéger le locataire, peuvent désormais faire l'objet de dérogations - y compris au profit du propriétaire - par accord écrit entre les parties, mais uniquement dans le cas de ce que l'on appelle les "grands baux", c'est-à-dire les baux dont le loyer annuel dépasse 250 000 euros. Les commentaires de ce guide sont faits en supposant qu'il n'y a pas de dérogation aux dispositions de la Loi sur les Baux. Ce guide se limite aux contrats de location de biens immobiliers commerciaux et ne couvre pas les baux commerciaux ("affitto di azienda" ou "affitto di ramo d'azienda").

Les Pays-Bas

Les contrats de location de commerces de détail sont généralement exécutés sur la base d'un modèle ROZ (le ROZ est le Conseil immobilier des Pays-Bas). L'apport est donc basé sur le Code civil néerlandais et le dernier modèle ROZ pour les surfaces commerciales. Étant donné que certaines des stipulations découlant du code civil néerlandais sont semi-obligatoires - ce qui signifie que le locataire peut déclarer nulles les stipulations contraires à ses intérêts, à moins que le tribunal n'ait donné son approbation auxdites stipulations - le modèle ROZ ne s'écarte pas du code civil néerlandais.

Pologne

Les contrats de location commerciale sont régis par le Code civil polonais.

Portugal

Les contrats de bail commercial ("baux non résidentiels" selon le code civil portugais) sont régis par le code civil portugais et la loi 6/2006 du 27 février 2006, avec les modifications découlant de la loi 31/2012 du 14 août 2012 et de la loi 79/2014 du 19 décembre 2014.

Le droit portugais est divisé en contrats de bail résidentiels et non résidentiels. Dans le cadre des contrats de location résidentielle, il existe deux types de baux : (i) à durée déterminée et (ii) à durée indéterminée. Les parties sont libres d'établir ce qu'elles jugent plus approprié dans les accords, car les contrats de bail non résidentiels sont sous-réglementés dans la loi. Néanmoins, dans certains cas, les règles des contrats de location résidentielle peuvent être appliquées alternativement aux contrats de location non résidentielle.

Roumanie

Le cadre juridique roumain des contrats de bail commercial a été modifié le 1er octobre 2011 lors de la promulgation d'un nouveau Code civil. Sur le plan commercial, le marché roumain suit généralement les normes institutionnelles triple net des contrats de location, selon lesquelles toutes les dépenses encourues par le propriétaire (par exemple, l'assurance, la taxe foncière, les coûts d'entretien des parties communes, les frais de gestion de projet, etc. La matière est réglementée par le code civil roumain et, en particulier, par les articles 1777-1828, l'article 902 et l'article 1271.

Russie

Les baux sont régis par le Code civil de la Fédération de Russie (le "Code civil"). Fédération de Russie (le "Code civil") et d'autres lois et réglementations russes d'autres lois et règlements russes (par exemple, la Loi fédérale relative à l'enregistrement par l'état des droits sur les biens immobiliers et des transactions y afférentes et le Code fiscal de la Fédération de Russie).

Serbie

La législation serbe ne fait pas de distinction entre les différents types de baux (par exemple, commerciaux, de détail, résidentiels), ce qui signifie que tous ces types de baux sont régis par la même loi - la Loi sur les contrats et les délits (Journal officiel de la République fédérale socialiste de Yougoslavie, n° 29/78, 39/85, 45/89 - Décision de la Cour constitutionnelle de Yougoslavie et 57/89, Journal officiel de la République fédérale de Yougoslavie, n° 31/93 et Journal officiel de la Serbie-et-Monténégro, n° 31/93). 31/93 et Journal officiel de la Serbie-et-Monténégro, n° 1/2003 - Charte constitutionnelle). Toutefois, les contrats de location dans lesquels le propriétaire est une autorité publique (par exemple, l'État, une province autonome, une municipalité ou une entité publique) peuvent être soumis à des exigences supplémentaires en ce qui concerne leur exécution, car dans ces cas, la loi sur les biens publics (Journal officiel de la République de Serbie, n° 72/2011, 88/2013, 115/2014) exige que le propriétaire mène une procédure d'appel d'offres et obtienne le consentement de l'autorité compétente (par exemple, la Direction des biens de la République) pour conclure le contrat de location. Mais, même dans ce cas, les droits et obligations des parties sont régis par la loi sur les contrats et les délits.

Slovaquie

La location de locaux est régie par deux lois principales du Parlement en République slovaque : la loi n° 116/1990 Coll. sur la location et la sous-location de locaux commerciaux (ci-après dénommée "loi sur la location de locaux commerciaux") et la loi n° 40/1964 Coll. Code civil (ci-après dénommé le "Code civil"). La loi sur la location de locaux commerciaux s'applique aux relations de location entre le propriétaire et le locataire. Ce n'est que si certaines questions ne sont pas réglementées par cette loi spéciale que les dispositions générales du Code civil sur les baux s'appliquent.

Slovénie

La matière est régie par la loi sur les bâtiments et locaux commerciaux (ci-après "ZPSPP"), le code des obligations (ci-après "OZ") et la loi sur la taxe sur la valeur ajoutée (ci-après "ZDDV").

Espagne

Les contrats de bail commercial (baux non résidentiels selon la loi espagnole sur les baux urbains) sont, en premier lieu, impérativement régis par les titres I et IV de la loi espagnole sur les baux urbains. Tous les autres aspects non inclus dans ces titres de la loi sont régis par un accord entre les parties. En l'absence d'accord entre les parties, le titre III de la loi espagnole sur les baux urbains et le code civil espagnol sont applicables.

Suisse

La matière est régie par le Code des obligations suisse (le " CO ") et l'Ordonnance sur le bail à loyer et la location usufruitière de locaux d'habitation et commerciaux (l'" OLRB ").

Royaume-Uni

En Angleterre et au Pays de Galles, les baux sont régis par la common law anglaise et en particulier par le Landlord and Tenant Act de 1954. En Ecosse, les baux sont basés sur la common law. Les locataires de commerces de détail bénéficient d'une certaine protection en vertu du Tenancy of Shops (Scotland) Act 1948. Le droit de l'Irlande du Nord est étroitement lié au droit de l'Angleterre et du Pays de Galles.

Ukraine

La matière est réglementée par le Code civil de l'Ukraine daté du 16 janvier 2003 n° 435-IV et le Code commercial d'Ukraine Code commercial d'Ukraine du 16 janvier 2003.

3. Durée de la location commerciale

La différence entre le contrat de location commerciale et le contrat de location résidentiel dépend en partie du contexte. Par exemple, la location d'un appartement peut se faire pour quelques jours seulement pendant les vacances, alors que pour des besoins de pérennité et stabilité de son activité une entreprise gagne à louer un plateau bureau pendant plusieurs mois ou années, ce qui implique des paiements mensuels à long terme. Cet accord à long terme permet au locataire de démarrer son activité et se constituer une clientèle fidèle sans avoir à se soucier de déménager.

Autriche

Il n’existe pas de durée minimum ou maximum. Dans la pratique, la plupart des baux commerciaux ont une durée comprise entre cinq et dix ans et contiennent souvent des options de prolongation.

Belgique

En règle générale, le contrat initial de bail de vente au détail doit avoir une durée minimale de neuf ans. Dans le cas d'une sous-location, la durée du contrat de sous-location ne peut pas dépasser la durée du bail principal. Si la durée du bail est supérieure à neuf ans, le contrat de bail doit être signé sous forme d'acte notarié afin de rendre la durée opposable aux tiers (c'est-à-dire un acheteur potentiel des locaux loués).

Bosnie et Herzégovine

Il n'existe pas de durée de bail minimum ou maximum. Les baux peuvent donc être accordés pour une période limitée ou illimitée, mais la durée varie généralement de un à cinq ans. Il est également courant qu'une clause de renouvellement soit incluse dans un contrat de bail.

Bulgarie

Il n'existe pas de durée minimale ou maximale en ce qui concerne les baux commerciaux (tels que les baux de vente au détail). En principe, la durée maximale des baux est plafonnée à dix ans lorsque le contrat est conclu par le propriétaire du bien lui-même, et - trois ans lorsque le contrat est conclu par un représentant du propriétaire du bien immobilier (par exemple, un mandataire ou tout autre type de représentant légal). L’autorisation de conclure des contrats de location à long terme n'a été accordée qu’au propriétaire du bien.

Toutefois, les contrats de bail commercial peuvent être conclus pour une durée supérieure à dix ans. Si le propriétaire est une entreprise (par opposition à une personne physique), il est pratique courante (et conseillée) pour que son principal organe de direction (l'unique bénéficiaire de la société, l'assemblée générale, etc. de la société, l'assemblée générale, etc.) adopte une résolution expresse approuvant ) adopte une résolution expresse approuvant le bail à long terme spécifique afin de surmonter la ) adopte une résolution expresse approuvant le bail à long terme spécifique afin de surmonter la limitation de trois ans mentionnée ci-dessus.

Croatie

Il n'y a pas de durée minimale ou maximale obligatoire. Les baux commerciaux peuvent être contractés pour une durée précise ou indéfinie. Terme défini ou indéfini, ce dernier étant résilié par l'envoi d'un préavis généralement convenu entre les parties. Une période de préavis est généralement convenue par les parties. En l'absence d'un tel accord, la loi sur les baux à loyer prévoit une période de préavis de 30 jours. En outre, la loi sur les baux interdit à toute partie de résilier les contrats de location à durée indéterminée dans un an à compter de la date de conclusion du contrat de location, sauf accord contraire des parties. Dans la pratique, la durée des contrats de location de détail d'un an à cinq ans (et de dix à quinze ans pour les à quinze ans pour les locataires principaux des centres commerciaux). Afin d'établir une relation à long terme entre un propriétaire et un locataire au-delà de la durée initiale du bail, une option d'extension du bail est généralement convenue entre les parties.

République tchèque

Il n'y a pas de temps minimum ou maximum de location. Les contrats de location de magasins sont généralement conclus pour une période de cinq à sept ans.

 France

La durée minimale est de neuf ans et la durée maximale de 99 ans. Dans la pratique, la plupart des baux commerciaux sont généralement d'une durée de neuf ans.

Allemagne

Il n'y a pas de durée minimale. La durée maximale est de 30 ans.

Hongrie

En général, la durée du bail est comprise entre trois et dix ans. La durée la plus courante est de cinq ans.

Italie

La durée minimale varie en fonction de l'activité qui doit être exercée dans les locaux loués par le locataire :

- six ans, si les locaux sont utilisés pour exercer une activité commerciale ou professionnelle (y compris les bureaux, le commerce de détail, l'industrie, etc ;)

- Des durées plus courtes peuvent être convenues si l'activité à exercer dans les locaux est, par nature, temporaire (par exemple, la délocalisation d'une entreprise dans l'attente de la remise en état de locaux habituellement occupés). La durée maximale est de 30 ans.

Les Pays-Bas

Si les parties conviennent d'une durée de location qui n'est pas supérieure à deux ans, le contrat de location prend fin à la fin de la durée de location convenue. Si les parties conviennent d'une durée de location comprise entre deux et cinq ans, le contrat de location s'applique de plein droit pour une période de cinq ans. À moins que les parties ne conviennent de la résiliation du contrat de location par consentement mutuel, que le locataire ne résilie le contrat de location vers la fin de la durée initiale ou que le tribunal ne se prononce en faveur d'une action en résiliation du contrat de location par le propriétaire, le bail sera renouvelé par la loi pour une période supplémentaire de cinq ans. Une telle action en justice de la part du propriétaire ne peut aboutir que sur des bases légales limitées. Si la durée du bail initial est supérieure à cinq ans mais inférieure à dix ans, la durée initiale convenue s'applique et le bail est renouvelé de plein droit pour une durée de dix ans moins la durée initiale convenue. À moins que les parties ne s'entendent sur la résiliation du contrat de location par consentement mutuel, que le locataire ne résilie le contrat de location vers la fin de la période de renouvellement ou que le tribunal ne se prononce en faveur d'une action en résiliation du contrat de location par le propriétaire, le contrat de location sera renouvelé de plein droit pour une période indéterminée. Une telle action de la part du propriétaire ne peut réussir que sur des motifs statutaires limités, bien qu'ils soient plus larges qu'à la fin de la première période de cinq ans. Il s'agit d'une disposition légale semi-obligatoire.

Pologne

La durée du contrat de bail commercial est librement négociée entre les parties. Il n'y a pas de durée minimale pour les contrats de location au détail, mais leur durée initiale ne peut pas dépasser la durée maximale de 30 ans. Dans les cas où les parties ne spécifient pas expressément la durée du contrat de bail de vente au détail, la loi établit que le bail aura une durée de cinq ans.

Portugal

La durée du contrat de bail commercial est librement négociée entre les parties. Néanmoins, lorsque les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord sur la de l'accord ou ne spécifient pas expressément une durée, le bail aura une durée de cinq ans. Il n'existe pas de pas de durée minimale pour les contrats de bail commercial, mais sa durée initiale ne peut pas dépasser la durée maximale de 30 ans. Comme les parties peuvent établir librement les règles concernant la résiliation du contrat de bail, la durée du bail n'est pas la durée du bail n'est pas une question juridique essentielle. En ce sens, actuellement En ce sens, il n'existe pas actuellement de "période de durée habituelle" pour les baux de vente au détail ; cette question est établie par les parties, en fonction de l'activité à développer sur le bien loué et des propriété louée et des règles établies pour la résiliation du bail.

Roumanie

Il n'y a pas de durée minimale. La durée maximale est de 49 ans. Tout bail conclu pour plus de 49 ans est automatiquement ramené à la durée maximale de 49 ans.

Russie

Il n'y a pas de durée minimum ou maximum de location. Si un contrat de location ne spécifie pas de terme, il est réputé avoir été conclu pour une période indéterminée.

Serbie

La Loi sur les contrats et les délits prévoit qu'un contrat de location peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Mais elle ne prescrit pas la durée minimale ou maximale des contrats conclus pour une durée déterminée. Les contrats de location conclus pour une durée déterminée sont considérés comme convertis en bail à durée indéterminée si le locataire continue à utiliser les locaux loués après l'expiration de la durée déterminée initialement convenue.

Slovaquie

Le droit slovaque ne prévoit pas de limitation générale sur la durée des baux commerciaux. La durée du bail doit être convenue par les parties dans le contrat de bail concerné. Conformément au Code civil, si un contrat de location ne précise pas de durée, il est réputé avoir été conclu pour une période indéterminée.

Slovénie

Il n'y a pas de durée minimale. La durée maximale est stipulée comme étant indéfinie.

Espagne

Il n'y a pas de durée minimale ou maximale fixée. Les parties sont libres de convenir de ces périodes à leur propre leur propre discrétion. Si un terme n'est pas défini dans le contrat de location, le bail est réputé être signé pour des périodes annuelles si une période annuelle est prévue. Le bail est réputé être signé pour des périodes annuelles si un loyer annuel a été fixé. Pour des mois si le loyer est mensuel, ou pour des jours si le loyer est journalier. Dans tous ces cas, le bail expire à l'expiration de la période, sans qu'il soit nécessaire que les parties action particulière de la part des parties. Nonobstant ce qui précède, la durée typique des baux de vente au détail est de 10 à 15 ans. pour les baux de vente au détail se situe entre 10 et 15 ans pour les grandes surfaces et entre cinq et dix ans pour les locaux commerciaux, sans préjudice du droit de chaque partie de résilier le contrat de location de manière anticipée en adressant un préavis écrit à l'autre partie.

Suisse

Il n'y a pas de délai minimum ou maximum de location. Le contrat de location peut être conclu pour une durée indéterminée ou pour une durée déterminée. Les contrats de location qui ne peuvent être résiliés par l'une ou l'autre des parties pour une période de plus de 25 à 30 ans peuvent être considérés par le tribunal comme excessifs et donc et donc réduit à une durée que le tribunal ne juge pas excessive. Les baux de vente au détail sont généralement conclus pour une période d'au moins dix ans.

Royaume-Uni

Il n'existe pas de durée minimale ou maximale en Angleterre et au Pays de Galles. Les parties sont donc libres de déterminer la durée du bail à leur guise. Les baux commerciaux varient entre des périodes de cinq et 25 ans. En Angleterre, le locataire a le droit de renouveler le bail en vertu de la loi, à moins que le propriétaire ne puisse prouver qu'il n'y a pas de problème. loi, à moins que le propriétaire ne puisse prouver des raisons statutaires ou à moins que le droit de renouvellement ait été exclu par accord avant le début du contrat de location. En Écosse, la durée des baux ne peut dépasser 175 ans.

Ukraine

Il n'y a pas de durée minimum ou maximum de location. Les parties sont donc libres de déterminer la durée du contrat de location à leur propre discrétion. Si le bail est conclu pour trois ans ou plus, il doit être authentifié par un notaire et le titre de location du locataire doit être enregistré au registre national des droits de propriété des droits de propriété sur les biens immobiliers.