La promesse de vente : un avant-contrat engageant !
Rédigé par Chaimae Sqalli Adoui, Publié le 08 Août 2022, Mise à jour le Lundi, 08 Août 2022 15:55
Un terrain, une maison ou un espace bureau, quelle que soit la nature du bien souhaité, la réalisation d’une promesse de vente est recommandée. Comme le reste des contrats, cette promesse a une valeur juridique. Elle détermine ainsi quelques obligations à respecter par le vendeur et le futur acheteur.
A travers cet article, nous relevons les principales différences entre la promesse de vente et le compromis de vente, afin de bien comprendre la vocation de la promesse de vente.
Nous mettons le point sur les éléments obligatoires qui figurent dans cette dernière et nous insistons sur son mode de fonctionnement, en présentant un petit aperçu sur le droit de rétractation et sur les indemnités d'immobilisation.
Table des matières
Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?
Quelle différence entre la promesse de vente et le compromis de vente ?
Quels sont les éléments obligatoires dans une promesse de vente ?
Quelle partie peut se rétracter après la signature d’une promesse de vente ?
Les indemnités d'immobilisation et les conditions suspensives
Comment fonctionne une promesse de vente ?
Mise en accord des deux parties
Rédaction et approbation de la promesse de vente
Versement des indemnités d’immobilisation
Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?
Durant les transactions immobilières, et dans l’objectif de bien cadrer et organiser les processus, les deux parties concernées par la vente peuvent faire recours à la promesse de vente. Elle se définit comme un avant-contrat où le promettant (futur acquéreur) s’engage à conclure la vente en cours suivant le délai convenu avec le vendeur.
En général, le délai octroyé varie entre deux et trois mois au maximum. De sa part, le propriétaire (ou son représentant) s’engage à réserver la vente durant ladite période pour le promettant et contre le prix fixé au préalable.
La promesse de vente peut être rédigée par le promettant sur une feuille libre, ou à partir d’un modèle pré élaboré.
Mais il est toujours préférable d’attribuer cette mission à un professionnel, un notaire ou un agent immobilier, pour maîtriser l’intégralité de ses clauses.
Des documents complémentaires sont aussi demandés pour compléter la promesse de vente, comme les dossiers techniques (absence / présence d’amiante, taux de performance énergétique, etc.) et le règlement de la copropriété si le bien fait partie d’une copropriété.
Par la suite le dossier complet peut être confié à un officier public pour constatation par un acte authentique de la promesse de vente. Cette démarche payante (environ 120 euros) accorde à la promesse de vente sa validité ainsi que sa valeur juridique.
Quelle différence entre la promesse de vente et le compromis de vente ?
Certes la promesse de vente et le compromis de vente sont deux contrats très répandus et utiles qui cadrent les transactions de vente, mais leurs intérêts sont différents.
La promesse de vente accorde à l’acheteur un délai pour conclure la vente et durant lequel il peut organiser sa situation financière (demander un prêt, vendre un autre bien, etc.) pour honorer son engagement à terme.
Malgré l’établissement d’une promesse de vente, l’acheteur maintient le droit de rétractation durant les dix jours qui suivent la conclusion de la promesse de vente, s’il décide de ne plus acheter le bien.
Avec l’établissement de la promesse de la vente le bénéficiaire a droit à des indemnités d’immobilisation qui correspondent à 5% ou 10% au maximum du prix de vente.
A l’encontre de la promesse de vente qui est considérée comme un contrat unilatéral, le compromis de vente est un contrat où les deux parties de la vente s’engagent à conclure cette dernière suivant les conditions mentionnées.
Les indemnités versées au profit du vendeur sont considérées comme un dépôt de garantie. Tout désistement après signature du compromis de vente sans accord de l’autre partie peut faire recours à la justice et demander un dédommagement matériel.
Le compromis de vente témoigne une étape assez avancée dans la conclusion d’une transaction de vente, et tout désistement peut engendrer des frais ainsi qu’une poursuite judiciaire.
Quels sont les éléments obligatoires dans une promesse de vente ?
Comme le reste des contrats édités dans le cadre des transactions immobilières, la promesse de vente doit contenir un ensemble de données obligatoires.
Informations sur le vendeur
Afin de déterminer l’identité du vendeur, la promesse de vente doit renfermer son nom complet, sa date et son lieu de naissance, sa date de mariage, le nom complet de son conjoint, son adresse ainsi que la nature de sa pièce d’identité.
La signature du vendeur est un élément indispensable pour confirmer la validité de la promesse de vente.
Informations sur l’acheteur
Le futur acquéreur doit aussi insérer ses données personnelles : nom complet, date et lieu de naissance, numéro de la pièce d’identité, date de mariage, nom complet de son conjoint et adresse actuelle.
S’il s’agit d’un achat de groupe, les informations de toutes les personnes concernées doivent aussi figurer sur la rubrique acheteur(s), ainsi que leurs émargements.
Informations sur le bien
La désignation du bien (maison, appartement, etc.), son adresse, son appartenance ou non à une copropriété et sa superficie doivent être mentionnés.
Le vendeur est censé présenter au futur acquéreur l’ensemble des dossiers techniques de diagnostique qui prouvent que le bien est conforme au niveau des équipements énergétiques, de la plomberie, de l’électricité et exempt de tout élément non autorisé (plomb, amiante, etc.) et susceptible de nuire à la santé de l’acheteur.
Conditions de la vente
Les deux éléments relatifs à la conclusion de la vente et qui sont considérés indispensables dans une promesse de vente sont le prix de la vente et la durée de validité du contrat. Les indemnités d'immobilisation et les conditions suspensives doivent aussi figurer sur le document de la promesse.
Informations complémentaires
Les frais de l’agence sont aussi à mentionner dans le corps de la promesse de vente pour un maximum de transparence et de précision, ainsi que les modalités de financement optées par l’acheteur.
Quelle partie peut se rétracter après la signature d’une promesse de vente ?
Après approbation d’une promesse de vente, seul le futur acheteur peut se rétracter. Dans aucun cas le vendeur ne peut retirer son bien d’une vente en cours.
La rétractation en immobilier est définie comme l’acte de renoncer sur un achat, elle offre un délai de réflexion de 10 jours calendaires au futur acheteur avant de conclure définitivement la transaction et où le vendeur n’a pas le droit de présenter le bien à d’autres acquéreurs potentiels.
Ce délai est calculé à partir du lendemain qui suit la remise de la promesse quel que soit la partie responsable de sa rédaction (futur acheteur, agent immobilier, etc.). Si jamais le terme du délai de rétractation coïncide avec un samedi, un dimanche, ou n’importe quel jour férié ou jour chômé, la rétractation est légalement prolongée jusqu’au jour ouvrable suivant.
Durant la période de rétractation, l’acheteur qui souhaite se rétracter doit rédiger une lettre recommandée avec avis de réception, où il exprime sa volonté de rétractation et sans avoir à justifier son choix (motif personnel, professionnel, financier, etc.).
Suite à la réception de sa demande, le mandataire entame la procédure de restitution qui consiste à lui rembourser la totalité du montant déposé sous forme d’indemnités d’immobilisation dans un délais de vingt et un jours au maximum, à compter du jour de la rétractation.
Les indemnités d'immobilisation et les conditions suspensives
Comme expliqué auparavant, les indemnités d'immobilisation correspondent à une somme d’argent versée en faveur du vendeur et qui peut varier entre 5% et 10% du montant total de la vente en fonction de la négociation menée entre les deux parties de la transaction.
Les indemnités d'immobilisation sont entièrement remboursables au futur acheteur, s’il formule légalement son souhait de rétractation durant la période autorisée. Au-delà du délai accordé et dans l’absence de conditions suspensives, les indemnités d’immobilisation sont considérées comme des frais de dédommagement dont peut bénéficier le vendeur.
Les conditions suspensives font partie des rubriques de la promesse de vente, ils correspondent aux conditions qui, en cas de leur non accomplissement, peuvent interrompre la vente du bien et ainsi annuler la validité de l’avant contrat de vente.
Parmi les conditions suspensives, nous pouvons citer le financement de l’achat. Si le futur acquéreur a soumis une demande de prêt et dans l’attente de la décision définitive de l’organisme bancaire, il a rédigé une promesse de vente où est indiqué que l’attribution du prêt est une condition suspensive.
En cas de réponse défavorable, même au-delà du délai de rétractation, la promesse de vente n’est plus valable et le futur acquéreur a droit au remboursement des indemnités d’immobilisation.
Il convient d’indiquer que les conditions de suspensives relatives à un crédit, à la vente d’un autre bien, ou à l’octroi d’une autorisation auprès des services compétents (cas de réhabilitation, de demande de permis spécifiques de construction ou d’exercice, etc.), ne sont valables que pour les acheteurs et ne protègent pas les vendeurs des biens immobiliers.
Comment fonctionne une promesse de vente ?
La promesse de vente est un document qui contient plusieurs clauses et dont le but est de garantir les droits des deux parties engagées dans la transaction. Dans le cadre normal et dans l’absence d’imprévus, la promesse de vente se succède par un contrat définitif de vente dans la date d’échéance. Mais parfois, l’une des deux parties ne donne pas suite et n’honore pas son engagement, ce qui peut se répercuter négativement sur la transaction et voir même l’annuler.
Mise en accord des deux parties
Au départ, l’acheteur potentiel organise avec l’agent immobilier une visite pour voir le bien et découvrir l’ensemble de ses composantes, des contres visites sont aussi proposées pour confirmer son choix initial.
En cas d’accord, les deux parties doivent commencer à concrétiser la vente d’une manière officielle en faisant recours à l’un des contrats proposés.
Rédaction et approbation de la promesse de vente
L’acheteur peut choisir de rédiger lui-même la promesse de vente comme il peut confier cette tâche à son agent immobilier. Par la suite, la promesse de vente doit être valide auprès du service approprié.
Versement des indemnités d’immobilisation
La valeur des indemnités d’immobilisation est aussi mentionnée dans la promesse de vente et doit être versée par le futur acheteur dans les plus brefs délais. Après, plusieurs cas de figures peuvent se présenter.
Rétractation dans le délai
La rétractation est valable durant les dix jours qui suivent l’édition de la promesse de vente et permet à l’acheteur de se retirer facilement et légalement de cette transaction et sans aucun frais.
Annulation de la vente
Au-delà du délai de rétractation, et pour des raisons diverses, des procédures d’annulation de la vente peuvent être entamées.
Conclusion de la vente
A terme, l’acheteur et le vendeur doivent se présenter chez le notaire muni des documents demandés pour concrétiser la vente et honorer leur engagement mutuel.
La promesse de vente est un avant contrat de vente unilatéral, qui prouve que l’acheteur prévoit conclure la transaction de vente dans un délai précis et contre un montant déterminé. Ce document est différent du compromis de vente qui témoigne un engagement plus fort de la part des deux parties et dont le désistement d’une entre eux peut engendrer plusieurs conséquences.
Parmi les données indispensables qui doivent figurer dans une promesse de vente, l’identité du vendeur et de l’acheteur ainsi que leurs signatures respectives qui témoignent leur accord.
Aussi, les détails du bien sont à mentionner dans le document : superficie, présence d’une hypothèque, etc. et les conditions suspensives qui peuvent annuler la validité de la promesse.
La rétractation de l’acheteur est un droit garanti par la promesse de vente durant les dix jours qui suivent la conclusion de ce contrat préliminaire. Durant ce délai, l’acheteur qui s’est rétracté bénéficie d’un remboursement à la hauteur des indemnités d’immobilisation versées lors de l’édition de la promesse de vente.