Modèle de préavis de location France sur Word

Bail d’habitation en France : focus sur le préavis

Le préavis correspond, en matière contractuelle, à la communication officielle adressée par une personne à une autre personne, pour mettre fin aux effets d'un contrat. Il peut s'agir, par exemple, de mettre fin à un contrat de travail ou à un contrat de bail.

Dans le cas d’un contrat de location, et sauf indication contraire expressément indiquée dans le contrat, un locataire qui souhaite quitter le logement doit respecter en général un préavis de trois mois. Dans certains cas particuliers, ce délai passe à un mois.

Le locataire doit en informer le propriétaire ou son représentant par lettre recommandée avec accusé de réception, par exploit d'huissier ou par lettre remise en main propre et signée par le destinataire.

De son côté, le propriétaire doit donner congé au locataire dans un délai de six mois, sauf dans des cas exceptionnels.

La durée du préavis peut varier donc suivant qu’il émane du locataire ou du propriétaire et en fonction de différents cas. Nous allons donc essayer, à travers cet article, de faire le point sur ces différents cas et de cerner les contours de cette obligation légale et réciproque.

Quels sont les délais de préavis pour un contrat de location ?

Conformément à la ALUR de 2004 (loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite également loi Duflot) le locataire peut en principe quitter son logement dans un délai légal de trois mois, à condition qu'il s'agisse d'un bail vide. Dans le cas d'un bail meublé, ce délai est ramené à un mois.

La loi de 1948*, qui régit les immeubles construits avant le 1^er septembre 1948, prescrit les mêmes dispositions pour le préavis émanant du locataire. C’est-à-dire un préavis de trois mois pour un bail vide et un préavis d’un mois pour un bail meublé.

Le délai commence à courir dès que la lettre recommandée a été reçue par le propriétaire ou son représentant. Le préavis de résiliation n'est pas valable si le propriétaire était absent ou si la lettre n'a pas été reçue par lui ou son représentant. À titre d’exemple, si le courrier de résiliation est envoyé le 5 décembre, le délai de préavis se termine le 5 janvier s'il est d'un mois, et le 5 mars s'il est de trois mois.

Quels sont les motifs justifiant une réduction du délai de préavis pour le locataire ?

Il existe plusieurs motifs qui justifient la réduction du délai du préavis pour le locataire. Ces motifs sont énumérés par la loi ALUR et permettent la réduction du délai de préavis à un mois (au lieu de trois mois). Ils portent notamment sur :

• La zone tendue. La zone tendue est l'équivalent d'une commune urbaine (qui compte généralement plus de 50 000 habitants) où la demande de biens immobiliers est supérieure à l'offre disponible et les loyers ont tendance à augmenter dans ces zones. Le préavis pour un locataire qui loue un bien situé dans une zone tendue, passe à un mois pour le bail vide comme pour le bail meublé.

• La mutation ou la perte d’emploi du locataire. Si le locataire perd son emploi de manière involontaire, (suite à un licenciement par exemple), le délai de préavis peut être ramené à un mois. Le locataire peut également demander une réduction s'il est muté. Dans cette éventualité, aucune condition d'éloignement géographique n’est exigée.

• L'état de santé du locataire justifiant un changement de domicile. Il est possible pour le locataire de demander la résiliation du bail si son état de santé l'oblige à déménager dans un appartement mieux agencé et plus aéré. Il doit pour cela indiquer le motif de la demande de réduction du délai de préavis dans sa lettre adressée ou remise en main propre au propriétaire. Il doit également joindre à son courrier un certificat médical justifiant sa volonté de changer de domicile. Il faut toutefois savoir que certaines maladies, même si elles sont attestées par un médecin, ne confèrent pas au locataire le droit de demander une réduction du délai de préavis.
• Locataire « RSAiste » ou bénéficiant d’une AAH. Le locataire qui perçoit un revenu de solidarité active ou le RSA peut bénéficier de la réduction du délai de préavis à un mois. Il en va de même pour les bénéficiaires de l'allocation adulte handicapé (AAH).

• Locataire déménageant dans un logement social. La loi Alur prévoit que tout locataire qui emménage dans un appartement du parc social a la possibilité de demander à ce que le préavis soit d'un mois au lieu de trois.

Dans quels cas le locataire peut quitter le logement un départ sans préavis ?

Un locataire peut, dans certaines circonstances, être amené à quitter son logement sans préavis.

Ainsi par exemple, si les installations électriques ou les équipements collectifs sont détériorés ou si des moisissures sont présentes dans le logement, le locataire peut exiger de le quitter sans avoir à respecter un préavis.

Mais avant son départ, le locataire doit faire part au bailleur des dégradations qu'il constate dans le logement. Cette démarche est nécessaire pour que le propriétaire effectue les réparations nécessaires pour remettre sa propriété en état. Si le propriétaire refuse, le locataire envoie un rappel par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

À défaut de réaction du bailleur, le locataire peut faire appel à la commission départementale de conciliation ou au tribunal d’instance compétent et prévenir le maire de la commune où se trouve le logement à propos de son état. Si le propriétaire ne respecte pas le délai fixé par le maire ou par le tribunal pour effectuer les travaux, il peut alors résilier le contrat sans préavis. Avant de quitter les lieux, il doit payer son dernier loyer, qui est calculé en fonction du nombre de jours d'occupation du logement dans le mois.

Délai de préavis en cas de résiliation par le propriétaire

Le propriétaire a le droit de résilier le bail avant la fin du contrat de location, à condition de respecter le délai de préavis fixé à six mois. Cette décision se justifie par des motifs tels que :

• Le propriétaire souhaite héberger un parent dans le logement ou l’occuper lui-même.
• Le propriétaire envisage de vendre le logement.

• Le propriétaire peut mettre fin au bail pour des motifs justifiés et sérieux, tels que la sous-location sans permission préalable, le trouble anormal de voisinage, le paiement irrégulier du loyer, la transformation de l'immeuble et/ou l'exercice d'une activité professionnelle sans autorisation préalable.

Le propriétaire donne congé à son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d'huissier. Le délai de préavis commence le jour où le locataire reçoit effectivement le préavis. Si la lettre est restituée par la poste avec la mention "non réclamée ou non retirée", le propriétaire est tenu d'envoyer une nouvelle notification.

Si le délai de préavis n'est pas respecté, le bail est automatiquement renouvelé. Tous les locataires doivent être informés du congé donné par le bailleur. C'est le cas, par exemple, des conjoints ou des partenaires civils, qui doivent être informés séparément de la décision du bailleur. Le locataire peut décider après de résilier à tout moment pendant la période du préavis sans avoir à payer le reste du loyer.

Dans le cas d'une reprise pour vente, le préavis doit indiquer le prix et les conditions de vente. En plus de la lettre de préavis, le propriétaire doit envoyer une lettre d'information au locataire conformément à la loi du 6 juillet 1989 qui impose cette formalité.

Notons aussi qu’il existe des locataires qui sont protégés contre les mesures de délogement. Les personnes âgées de plus de 65 ans et dont les ressources n'atteignent pas les seuils fixés par la loi pour obtenir un logement conventionné font l'objet de cette protection. Une action en expulsion ne peut être intentée qu'après qu'une nouvelle offre de logement ait été faite. Cette protection s'applique également à un locataire qui prend en charge une personne répondant aux mêmes critères.

Il faut donc que le nouveau logement s'inscrive dans le budget du locataire et qu'il soit situé dans les lieux suivants :

• Soit dans le même arrondissement ou dans un arrondissement proche/canton proche du lieu de résidence actuel de la personne âgée ;
• Soit dans la même commune ou dans une commune proche ne dépassant pas les cinq kilomètres de la commune où se trouve le logement du (des) locataire(s) âgé(e,s).

Informer le propriétaire de son départ

La démarche pour résilier un contrat de location est plutôt simple. Celle-ci consiste à faire part au propriétaire de la volonté du locataire de partir. Pour cela, ce dernier lui envoie une lettre recommandée avec accusé de réception ou une signification par huissier en faisant état de sa volonté de mettre fin à la location. L'accusé de réception est important pour justifier le lancement de la procédure vis-à-vis du propriétaire ou du locataire.

La motivation du départ demeure optionnelle. La lettre doit impérativement mentionner la date du départ. En cas de contrat de colocation, l’un des locataires n'est pas obligé de respecter cette formalité de fin de bail lorsqu'il quitte l'appartement. Autrement dit, son départ ne signifie pas la fin de la location.

À partir du moment où une lettre de résiliation de bail a été signifiée ou reçue, la décision du signataire est irrévocable. Le propriétaire est en droit d'engager une action en expulsion si le locataire refuse de quitter les lieux après l'expiration du délai de préavis. Quant au délai, il change en fonction de la situation du locataire et des cas que nous avons détaillés ci-dessus.

Soulignons à la fin que s'il y a désaccord portant sur le préavis, un règlement à l'amiable demeure fortement préconisé. À cet effet, le locataire ou le propriétaire peut faire appel à la commission départementale de conciliation du lieu de localisation du logement. Cette initiative fait en sorte d’éviter d'entamer de lourdes procédures devant les tribunaux.

* La loi de 1948 : La loi du 1er septembre 1948 est une loi d'exception, initialement transitoire, qui règle les rapports entre bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou professionnels, pour les immeubles normalement construits ou achevés avant le 1er septembre 1948. Même si elle n'a jamais été abrogée, cette loi a subi de nombreuses modifications tandis que son champ d'application, tant géographique que matériel, s'est fortement réduit depuis l'origine. (Source : dalloz.fr)