Modèle de lettre résiliation bail sur Word

Résiliation de contrat de bail en droit marocain

Lecture dans la réglementation du bail commercial dans le cadre du Dahir 2 chaoual 1374 :

Un bail est un contrat selon lequel une partie, appelée locataire, a le droit d’usage d’un bien immobilier pour une durée déterminée. Ce droit lui est conféré par une autre partie, appelé le bailleur, en échange d’un loyer mensuel.

Le droit qui régit la relation qui régit la relation entre le locataire et le bailleur est le droit de bail. Le droit au bail peut être un bail commercial ou un bail professionnel ou enfin civil. (Pour l’habitation)

En droit marocain la réglementation relative au bail commercial du dahir du 2 chaoual 1374 régit Le bail commercial. C’est en vertu de cette réglementation que le bail commercial fait bénéficier le locataire de quelques avantages, comme le droit au renouvellement de son bail.

Deux grandes lignes à retenir sur le bail commercial :

• Le locataire a la possibilité de céder son bail à l’acquéreur du fonds de commerce.
• La renonciation au droit de bail dans le contrat n’a aucun effet.

Champ d’application du bail commercial selon les dahirs de 2 chaoual 1374 :

La réglementation des baux commerciaux est organisée par le dahir du 2 chaoual 1374 coïncident avec le 25 mai 1955). En pratique, le champ d'application des dispositions de ce dahir s'étend aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est supposé être exploité, que ce fonds de commerce concerne une activité commerciale, une activité industrielle ou artisanale. Cela évite la confusion, le caractère commercial de la location ne dépend pas de l'activité exercée. Le caractère commercial du bail résulte de l'usage du bien loué.

Les dispositions de ce dahir s’appliquent également dans la location des immeubles ou des locaux accessoires liés au fonds de commerce, sous une condition formelle que ces locaux accessoires soient nécessaires à l’exploitation du bien loué. Il arrive parfois que ces locaux appartiennent à un autre propriétaire, les mêmes dispositions s'appliquent dans le cas où  les locaux accessoires sont loués une utilisation réunie. La finalité de l’usage des accessoires devait être connue par le bailleur.

Les terrains nus sur lesquels ont été édifiés des constructions afin de les exploiter pour une activité commerciale ou industrielle sont également concernés par ce Dahir, que lesdites constructions soient bâties avant ou après la conclusion du bail. L’accord du propriétaire est une condition indispensable pour l’application des dispositions du dahir.

Le bail commercial se distingue par quelques caractéristiques :

• Le locataire a le droit de renouveler le bail au terme du contrat, dans le cas contraire, le droit à un dédommagement sous forme d’une indemnité.
• Le locataire peut faire une cession du droit au bail à un nouvel acquéreur du fonds de commerce, le bailleur ne peut pas s’opposer à cette opération.
• Sous réserve de l'accord du bailleur, le locataire a la possibilité de diversifier ses activités et ajouter d’autres activités que celle exercée à l’origine.
• La loi du bail commercial n’autorise pas la sous-location sauf dans le cas de l’accord écrit du bailleur.

Durée et renouvellement du bail 

Article 5 :

Le droit à renouvellement est revendiqué par les locataires seulement, leurs cessionnaires ou les ayants droit qui justifient, par eux-mêmes ou par leurs auteurs, soit d'une durée d’exploitation consécutive de deux années par le pouvoir d'un ou plusieurs textes de lois écrits successivement, soit d'une durée d’exploitation quatre années par la justification d'un ou plusieurs accords successifs, ou bien de baux écrits ou verbaux successifs.

Dans le cas où le bail est renouvelé, la durée du nouveau bail est la même durée stipulée dans le contrat du bail expiré, cependant, si les deux parties sont d’accord, la période du renouvellement du bail peut dépasser 5 ans.

Si le bail était contracté pour une durée indéterminée, le nouveau bail aurait une durée égale à la durée effective du bail. La durée ne peut en aucun cas être supérieure à trois ans.

Et en cas de refus ?

Le bailleur a le plein droit de ne pas accepter le renouvellement du bail. Il devra dans ce cas payer au locataire écarté en vertu de l’article 11 de la même loi, une indemnité d'éviction égale au dommage causé par le non-reconduit de renouvellement. Le juge tient compte pour l’estimation de cette indemnité de toutes les pertes que le locataire aura à supporter suite à son éviction et des gains probables dont il aura gagné s’il était resté dans le local. Le montant de dédommagement vaut au pire cas la valeur du fonds de commerce, sauf le cas où le bailleur justifie que le dommage est beaucoup moins important que ce que décrit le locataire.

Un bailleur peut ne pas accepter le renouvellement du bail sans être dans l’obligation de dédommager le locataire dans les cas suivants :

• En cas d'un motif grave et légitime produit par locataire, la justification relève de la responsabilité du bailleur.
• Si l'immeuble peut causer un danger et en conséquence l’autorité peut décider de le démolir totalement ou partiellement.

La résiliation du contrat de bail selon la loi 49.16 : Qu’en est-il de la loi pour résilier le contrat de location d'atelier ou d'artisanat ?

La loi n ° 16-49 a introduit des mesures très positives qui vise de trouver un équilibre entre :

La relation qui lie entre le bailleur et le locataire et pour éviter les abus en utilisant les dispositions de la loi par les deux parties du contrat de bail.

Un écrit et un état descriptif du local loué sont exigés dans le cadre de la nouvelle loi :

La nouvelle Loi impose non seulement la mise en place d’un contrat de bail signé par les deux parties qui souligne formellement les dates et la durée de bail, mais aussi oblige à faire un rapport qui détaille l’état actuel du local loué à la date de début de l'exploitation par le locataire. Cet état descriptif sert d'une preuve à l'appui en cas de litige entre les deux parties (bailleur et locataire). Pas de beaux verbaux qui était jusque-là admis par les juges sous l'ancienne réglementation.

Le contrat de location se termine par l'un des motifs de déchéance prévus par la loi 49.16 relative à la location de biens immobiliers ou de commerces destinés à un usage commercial, industriel ou artisanal. Cependant, il diffère en termes de droit à une indemnisation que le bailleur verse au locataire à la suite du dommage qu'il a subi du fait de la résiliation, qui constitue une compensation pour la perte de valeur de l'actif commercial.

Le droit au renouvellement

Selon la nouvelle loi, le locataire bénéficie du droit au renouvellement dès qu’il dispose de la jouissance des locaux pendant deux ans consécutifs. La Dahir abrogé stipule que si l’acte de bail a été verbal, cette période sera fixée à  5 ans.

En cas de résiliation du contrat de bail, nous notons en premier lieu que le législateur marocain a mentionné dans la loi 49.16 de nombreuses dispositions concernant l'indemnisation du locataire en cas de la résiliation du contrat de bail, ces dispositions stipulent plusieurs critères dont il faut tenir compte lors de l'estimation du montant de dédommagement, qui sont les suivantes :

• Estimer le montant de dédommagement à partir des déclarations fiscales des quatre dernières années ;
• Tenir compte des réformes que le législateur a introduites ;
• Prendre en compte les frais qu'a supportés le locataire pour mettre à niveau le local ;
• Les frais de transport depuis le magasin, en particulier lorsque l'actif commercial est destiné aux grandes entreprises ;
• L'indemnité versée par le bailleur ne doit pas être inférieure à ce que le locataire a payé en échange du droit de location ou de la clé dans la langue des commerçants, à condition qu'elle soit documentée dans le contrat de location ou dans un contrat ultérieur.

Sur la base de la même disposition légale mentionnée, il apparaît que le législateur a déterminé la méthode d'estimation de ce dédommagement au profit du locataire, cette indemnité comprend la valeur du bien commercial qui est déterminée sur la base des déclarations fiscales des quatre dernières années en plus des améliorations et des réformes effectuées par l'acheteur et des éléments perdus de l'actif commercial. Inclus les frais de transport.

Compte tenu de l'importance de ce droit pour la partie faible dans le contrat de bail commercial, le législateur a mis en place une garantie importante pour la bonne exécution des dispositions de la loi au profit du locataire, il s'agit de l'annulation de toute condition ou accord de renonciation au droit d'obtenir une indemnité suite à la résiliation du contrat de bail.

Cas ou le locataire n’a pas honoré les montants des loyers :

En cas d'inexécution totale ou partielle d'une des clauses du contrat de bail, le bailleur peut demander au président du tribunal de l'autoriser à adresser un avertissement au locataire et de confirmer l'avertissement. Un délai de 15 jours est fixé pour le paiement des loyers non honorés par le contractant, le délai est compté de la date de notification. La procédure se poursuit si le locataire continue de ne pas répondre à l’appel du tribunal et se verra évincé du local par la force de la loi.