Comment calculer les frais de gestion locative ?
Les frais de gestion locative ne sont pas fixes et varient dépendamment des honoraires et des services offerts par chaque agence immobilière. Il est important pour un bailleur qui souhaite déléguer la gestion de son patrimoine immobilier de procéder à une comparaison minutieuse des différentes propositions tarifaires avant de faire son choix final. Il est également crucial de définir les objectifs de collaboration en amont pour éviter les imprécisions.
Les frais de gestion locative peuvent également varier dépendamment de la nature du bien immobilier et de son emplacement. D’autres facteurs sont à prendre en considération comme la superficie du bien et la qualité des infrastructures.
Dans cet article, nous allons décortiquer de près tous les aspects financiers et tarifaires d’une agence de gestion locative en s’intéressant particulièrement aux services et aux prestations les plus répandues.
Table des matières
La gestion locative en pourcentage
Quels sont les frais de gestion d'une agence immobilière ?
Comment fixer un loyer de location gérance ?
Combien coûte un portefeuille de gestion locative ?
Combien coûte la gestion locative d'un appartement (Estimation)
Qui paie les frais de gestion locative ?
La gestion locative en pourcentage
La gestion locative est un service payant qui permet aux bailleurs de se décharger d’un grand nombre de responsabilités. La facturation d’un tel service peut varier d’une agence à une autre. Si le prix des honoraires varie, les modalités de calcul sont souvent les mêmes. En effet, l’agence immobilière perçoit un pourcentage sur les loyers encaissés pendant 365 jours. En moyenne, ce pourcentage est compris entre 6% et 8% en fonction de la prestation et des modalités qui la caractérisent ce qui constitue, plus au moins, 1 mois de loyer.
Il est à noter que certaines agences omettent, consciemment ou pas, d’afficher l’intégralité des tarifs relatifs aux prestations fournies. Certains frais cachés ne sont identifiables qu’à la demande explicite du client. Il vous revient, en tant que bailleur, de demander un grille tarifaire détaillée comportant toutes les précisions quant aux frais de gestion locative.
Cette logique diffère lorsque nous parlons des dispositifs d’intermédiation locatives. En effet, selon le gouvernement français et plus particulièrement le Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires, il est possible pour un propriétaire de louer son bien immobilier à une association agréée par l’Etat. Le propriétaire ne paye pas de frais de gestion locative car il met sa demeure au service d’une catégorie sociale vulnérable. Grâce à ce dispositif, plus connu sous le diminutif Solibail, plus 1000 ménages français ont pu trouver un logement durable après avoir bénéficié de ce mécanisme de location.[1]
Quels sont les frais de gestion d'une agence immobilière ?
Une agence immobilière propose une variété de services et de prestations aux bailleurs et aux locataires. Pour bénéficier de ses prestations, il est obligatoire de payer des frais de service. Ceci inclut notamment :
Frais de publicité : Les frais de gestion locative comportent la communication et la mise en valeur de votre bien immobilier. La publicité est un moyen déterminant dans la gestion locative et souvent, les agences immobilières facturent ce genre de prestation
- Rédaction du bail : La préparation du bail est un service payant. L’agence immobilière mobilise son expertise en matière de rédaction des contrats de location moyennant une rémunération additionnelle.
- Identification des locataires : Rechercher un locataire constitue également une prestation payante qui figure en tête de liste des missions et des responsabilités de la majorité des agences. Sur la question des locataires, Pierre Le Brun revient sur la décomposition géographique des aides fiscales à l’investissement locatif attribuées aux individus dans une étude publié en 2022. En France, cette attribution est jugée inéquitable et non-rigoureuse. En effet, les aides versées par l’Etat depuis 2009 pour accompagner les locataires dans la recherche d’un logement sont canalisées vers des zones spécifiques.[2]
- Réclamation : Il est possible que votre agence immobilière vous facture la gestion des réclamations clients. Ce point doit être discuter avant la signature du contrat de collaboration car il est important.
- Déplacement des agents : Les agences immobilières peuvent facturer le déplacement de leurs agents/conseillers surtout pour effectuer des visites ou bien remplir des documents administratifs requis par le bailleur.
Comment fixer un loyer de location gérance ?
La location gérance est le procédé par lequel le propriétaire met à disposition du locataire son fond de commerce sans pour autant en perdre la responsabilité. Le propriétaire devra continuer à payer toutes les charges fiscales qui lui sont imposables.
Le montant du loyer dans une location gérance, appelée également gérance libre, est fixé en fonction d’un certain nombre de mécanismes et de critères. Ces critères sont le plus souvent en relation avec la valeur des installations et des équipements, le chiffre d’affaires généré ainsi que l’emplacement du local.
Il n’existe pas de réglementations stricto-sensu qui régit la redevance dans le cadre d’un contrat de location gérance. Le montant est fixé de façon consensuelle par le propriétaire et le locataire. Il existe cependant une clause contractuelle qui permet de revoir le montant du loyer à la hausse ou à la baisse en fonction des évolutions du marché. C’est ce qu’on appelle dans le jargon des contrat une clause d’échelle mobile.
Pour gérer les impayés, il est possible d’envisager deux solutions. La première est celle de la caution. En effet, d’après un rapport publié par Baietto-Beysson et B.Béguin en 2008 sur l’accès au logement et la relation bailleurs/locataires, plus de 50% des propriétaires exigent le versement d’une caution. Ceci peut être impactant notamment pour les populations vulnérables. La deuxième solution est la souscription d’une assurance. Cependant, ce dispositif est plus compliqué car les assurances étudient minutieusement les dossiers des locataires pour minimiser les risques des impayés. Il n’est donc pas possible de souscrire une assurance si votre locataire n’est pas quelqu’un de solvable.[3]
Combien coûte un portefeuille de gestion locative ?
Un portefeuille de gestion locative est un document qui répertorie les contacts et les offres immobilières de vente ou de location d’une agence. Il s’agit d’une boite à merveille dont la valeur dépend beaucoup plus des réalisations et de la performance de l’agence immobilière. Une agence immobilière qui réalise un chiffre d’affaires annuel de 50.000 euros peut vendre son portefeuille de gestion locative à plus de 170.000 euros soit à 2.5 le montant du revenu annuel généré.
D’autres facteurs peuvent également influencer le prix et la valeur du portefeuille de gestion locative tels que la zone géographique et le périmètre de couverture de l’agence et l’état des logements et des équipements qui les composent.
Avant d’acheter un portefeuille de gestion locative, il est recommandé de procéder à des simulations à long termes sur les bénéfices que vous pourrez générer suite à cette acquisition.
Combien coûte la gestion locative d'un appartement (Estimation)
La gestion locative d’un appartement peut varier d’un département à un autre et d’une agence de gestion locative à une autre. Les frais ne sont pas tout à fait réglementés ce qui peut parfois causer des abus et des confusions. Toutefois, les paramètres qui permettent de définir le coût de la gestion locative sont clairs. Il s’agit notamment de la superficie de l’appartement, du voisinage, de l’état global du logement et surtout de l’emplacement.
Le coût de la gestion locative doit être mentionné clairement dans le contrat qui encadre la collaboration entre le bailleur et l’agence immobilière. Il est également important de mentionner un descriptif complet de votre appartement en précisant la superficie, le nombre de pièce et l’emplacement.
Le cout de gestion locative dépendra également des moyens technologiques mis en place par les agences pour assurer les services et les prestations notamment. [4]Dans ce sens, Ivan Ivanov et Hanene Rejeb, deux chercheurs de l’Université d’Otawa, ont étudié la façon dont les technologies mobiles vont impacter la relation des agences locatives avec les locataires. L’étude se concentre principalement sur un logiciel immersif nommé Immo3d et sur sa capacité à virtualiser les visites des logements. Publié en 2017, cette étude retranscrit la réalité d’aujourd’hui. En France, comme par ailleurs en europe, une agence immobilière qui adopte des moyens technologiques sophistiqués va facturer un montant relativement supérieur au prix du marché.
Dans la même perspective, un travail de recherche a été publié par l’Université de Louvain au Canada portant sur un échantillon de 251 personnes dont la moitié a effectué des visites virtuelles d’appartements. Les personnes ayant réalisé cette expérience ont quasiment tous exprimé leur intérêt pour le logement visité. L’analyse de ces résultats nous conforte dans l’idée que la technologie constitue un réel atout pour une agence locative et par conséquent impacte la facturation du processus de gestion.[5]
Qui paie les frais de gestion locative ?
Les frais de gestion locative sont payés par le propriétaire. Ceci est mentionné dans le mandat de gestion qui est signé par l’agence immobilière et le bailleur avant de démarrer la collaboration. Les modalités de paiement et les frais de gestion varient en fonction de plusieurs critères. Toutefois, certains frais de gestion peuvent être payés par le locataire comme l’entretien du logement ou encore les frais de dossier.
Selon le site officiel de l’administration française, le locataire ne peut pas payer plus de 50% des frais facturés. Cela veut dire que si une agence de gestion locative vous facture 100 euros de frais. Le locataire ne pourra payer, au maximum, que 50 euros. D’autre variables entrent en jeux et doivent également être pris en considération pour déterminer la contribution pécuniaire du locataire comme la nature da la zone ou se trouve le logement et la superficie.[6]
En conclusion…
Les frais de gestion locative sont à prévoir dans le cadre d’une gestion locative déléguée. En effet, le bailleur doit payer les services et les prestations assurés par son agence immobilière. Il existe plusieurs catégories de frais. Celles-ci doivent être mentionnées dans le contrat de collaboration signé entre le propriétaire et l’agence.
REFERENCES
- Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires, ‘’les dispositifs d’intermédiation locative’’ – Janvier 2023 (Lire suite)
- Pierre Lebrun (2022), L’État dans la régulation locale : le cas des aides fiscales à l’investissement locatif des ménages en France, Revue d’Economie Régionale & Urbaine 2022/0 – P.52 (Lire suite)
- Alain Trannoy, Etienne Wasmer (2013), La Politique du Logement Locatif, Notes du conseil d’analyse économique (2013/10) n10 – Page 1 à 12 (Lire suite)
- Ivan Ivanov et Hanene Rejeb (2017), Des dispositifs mobiles à la réalité virtuelle : le projet immersif Immo3D au service du réseau d’agences immobilières MLS, Communication & Organisation – Page 165 – 180 (Lire suite)
- Desemberg Thibaut & Falisse Pauline (2018), Comment la réalité virtuelle peut-elle aider une agence immobilière présente en ligne ?, Louvain School of Management (Lire suite)
- Site Officiel de l’Administration Française, Gestion immobilière, 2022 (lire suite)