Modèle Excel de gestion locative
Internaliser sa gestion locative ou mandater une agence ?
Être un propriétaire des biens immobiliers offre des perspectives de location permettant de générer des revenus locatifs et de rentabiliser son bien immobilier. La location est une procédure par laquelle vous louez à une autre personne un bien meuble ou immeuble officialisant une série de droits et d'obligations qui lient les deux parties. Grâce à cette procédure, vous renoncez à l'utilisation de votre propriété en échange d'une contrepartie monétaire. De nos jours, il est de plus en plus important de mener une bonne gestion locative, que vous souhaitiez gérer la location de vacances, résidentielles ou tout autre type de locaux
La gestion locative est une tâche importante que nous ne devons pas improviser. Nous décryptons dans ce tutoriel les meilleures choix pour rentabiliser son bien immobilier tout en adoptant une gestion locative réussie.
Gérer directement la location de son bien immobilier ou bien mandater un gestionnaire externe ?
Et si vous gérez directement votre bien locatif ?
Souvent, le choix de ce type de gestion locative est motivé par une envie d'éviter le coût de l'externalisation de ce service. Le coût d’externalisation a en effet un impact sur la rentabilité de la locative. Généralement, les agences qui se chargent de ce service facturent un pourcentage compris entre 7 et 8% du loyer annuel. Dans la réalité, un mois de loyer se perd à chaque changement de locataire, si nous ajoutons la gestion locative par la suite, les dépenses peuvent aller beaucoup plus loin, selon le niveau de service contracté.
Lorsque vous gérez directement votre bien, vous gérez une partie de votre patrimoine, c'est votre argent qui est en jeu et le gestionnaire externe n'aura réellement jamais cette option. Par conséquent, vous serez beaucoup plus attentif à tous les détails, par exemple au choix du locataire, de tout faire pour minimiser les mois sans loyer, ce qui est essentiel pour la rentabilité. Si une agence met un mois ou plus à trouver un locataire, cela ne change rien pour eux, ils auront toujours la même commission !
Les avantages de gérer vous-même votre bien locatif :
- Préserver la rentabilité de la location de votre bien en économisant les frais d'administration d'une société de gestion locative.
- Sélectionnez vous-même les locataires.
Qu’en est l des inconvénients?
- L’obligation de rester disponible tous les jours : la gestion de votre bien nécessite une certaine disponibilité, elle ne se limite pas à l'organisation de visites et à l'attente du paiement du loyer.
- Être à jour avec la réglementation et savoir rédiger des contrats. Il est nécessaire de rédiger le bail et de mettre en place un suivi rigoureux des aspects financiers, juridiques et fiscaux. Le bailleur doit également rester à la disposition de son locataire car une bonne communication est essentielle pour éviter les conflits.
- Faire des visites, gérer les travaux, gérer les défauts de paiement.
Avez-vous décidé de gérer le bail vous-même ?
Maintenant que vous avez décidé de gérer vous-même la location, sachez que cette tâche n'est pas aussi simple que vous le pensez. Nous vous donnons ci-après quelques conseils :
Le contrat : pour pouvoir louer avec toutes les garanties légales, vous devez faire un bail. Ce contrat précise qui est le propriétaire et qui est le locataire, c'est-à-dire qui est le propriétaire de la propriété et qui est la personne qui va utiliser et profiter de cet espace. Nous vous conseillons de réduire les risques, de chercher des sites où vous pouvez avoir des modèles de contrats de location à télécharger. Vérifiez tout de même que le modèle de contrat n'a aucune chose incompatible avec la réglementation de votre pays.
Le fisc : renseignez-vous sur les barèmes pratiqués selon le régime fiscal appliqué à la zone ou votre propriété se trouve.
Le retard des paiement : si vous avez acquis la propriété par le biais d’un crédit bancaire, sachez que parfois le paiement des clients locataires tarde. Donc vous avez tout l’intérêt d’avoir deux mois de loyer à disposition.
Et si vous déléguez la gestion locative à un professionnel de la gestion locative ?
Vous pouvez déléguer 2 types de services, la recherche du locataire et tout ce qui tourne autour de cet objectif, et / ou la gestion courante collecte des loyers, gestion des litiges et travaux...
Vous pouvez vous tourner vers un gérant ou une agence si votre bien locatif est situé relativement loin de votre résidence principale.
Par contre, pour la partie "administrative" ,il est pratique de faire appel à un manager expérimenté avec qui vous pouvez aussi apprendre et devenir indépendant au bout de quelques mois.
Le temps est également un facteur clé et surtout si vous possédez plusieurs immeubles locatifs. Cela dit, ne pensez pas que tout sera sans souci pour vous, le responsable vous contactera régulièrement s'il y a un problème important et surtout, et le temps que vous ne perdrez pas avec vos locataires, vous risquez de le passer à surveiller votre intermédiaire, pour vous assurer qu’il fait correctement son travail.
Il est également intéressant de pouvoir suivre régulièrement l'évolution de l'état de votre bien, à chaque changement de locataire notamment. Décidez éventuellement de faire quelques petites réparations, un peu d'entretien pour maintenir la valeur de votre investissement. Et puis c'est aussi rassurant de pouvoir observer régulièrement l'état d'une partie de votre patrimoine, visiter physiquement votre bien, l'immobilier n'est pas qu'une comptabilité linéaire, il est concret.
Et enfin, pour ceux qui ont du temps libre, notamment à la retraite, gérer son bien immobilier peut être un loisir valorisant !
Les avantages de la délégation :
- Vous avez l'esprit tranquille: le gérant ou l'agence de gestion locative prend en charge au quotidien l'aspect administratif de la gestion de votre bien. A son tour, il gérera tout ce qui concerne les locataires, leur sélection, les visites, l'encaissement des loyers, etc.
- Vous avez l’assurance que les aspects juridiques vont être soignés.
- Une assistance tout au long du parcours du locataire : de la mise à jour, rénovations, … jusqu'au moment de la fin du contrat (restitution des clés, caution, révision de l'état de l'appartement, etc.
- une promesse d’une location sûre et complète, facilitant toutes les démarches et offrant tous les services nécessaires pour une gestion globale.
- Commercialisation : la promotion du bien en ligne et hors ligne comme dans les universités les plus demandées dans chaque ville, écoles de commerce ...
Les inconvénients de mandater un gestionnaire locatif :
- Ces services ont un coût: environ 7 à 8% du loyer annuel facturé. Consultez le contrat avec la société de gestion. Tous les services que vous vous engagez à effectuer, ainsi que leur coût doivent être inclus (souvent il peut y avoir des coûts cachés et une facturation supplémentaire en cas de travaux…).
- Manque de rigueur et du sérieux et aussi le manque d’un service client final, ceci fait que les locataires quittent rapidement la propriété.
Vous voulez mandater une agence externe?
Il n’y a vraiment pas de secret pour choisir votre prestataire qui va gérer la location de vos propriétés. Le choix se fait en fonction du nombre et du standing des propriétés, une gestionnaire locatif spécialisé dans le luxe ne va pas convenir à vos besoins si vos biens sont de moyen standing. Renseignez-vous sur l'expérience du gestionnaire et sa réputation. Les services sont certes les mêmes mais il y a toujours des prestataires qui veulent sortir du lot.
Vous pouvez avoir une propositions des services comme suit :
- Réformes globales : travaux, remodelage ...
- Design intérieur.
- Aménagement du sol : peinture, plomberie, électricité ...
- Ameublement : meubler l'appartement et de l'adapter au profil des locataires qui souhaitent louer la maison.
- Le recouvrement : gestion des revenus et des dépenses de consommation.
- Clés, check-in et check-out: nous nous occupons de l'arrivée et du départ des locataires.
- Service de nettoyage : hebdomadaire ou bihebdomadaire.
- Service de nettoyage : réparations de toute nature (peinture, plomberie, électricité ...)
- Examen et accréditation de l'état de l'appartement ou de la propriété : un examen approfondi de l'appartement est effectué avant le retour de la caution;
- Conseil juridique et fiscal : un conseil sur toutes les démarches légales et fiscales liées à la location.
La principale raison de gérer vos propres propriétés est d'éviter le coût de la délégation de service, et son impact sur vos performances locatives, et parce que personne ne prendra soin de votre propriété comme vous.
Si vous sentez que vous n'aurez pas le temps de vous occuper de la gestion de votre bien, faites appel à une agence professionnelle ou spécialisée. Elle prendra en charge toutes les tâches, des visites à la réception des locations, en effectuant les réparations si nécessaire. Ces services ont un coût: environ 7 à 8% du revenu annuel collecté.
Sachez qu'il est désormais plus facile et plus efficace de trouver des solutions pour gérer vous-même vos biens locatifs. Surtout avec des outils de gestion immobilière en ligne . Ces outils offrent plusieurs fonctionnalités : rappels, assistance au compte de résultat immobilier, assurance locative impayée…