Comment réussir son investissement locatif en Pinel?

Entrée en vigueur en 2014, la loi Pinel est un dispositif fiscal qui permet d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux. Elle vise généralement à inciter les particuliers et les professionnels à l’investissement locatif. En France, ce dispositif juridique favorise grandement le financement et la construction des logements neufs. Dans l’immobilier par exemple, le programme offre la possibilité de profiter d’une réduction d’impôts très importante. Cependant, pour garantir la rentabilité de votre investissement, il convient de comprendre le fonctionnement de ce dispositif fiscal. Découvrez dans cet article les conseils pour réussir votre investissement locatif en pinel.

Table des matières

Quelles sont les conditions pour investir en pinel?

Qui est éligible pour l’investissement en pinel?

Quels types de logements sont concernés?

Quelles sont les conditions liées au locataire?

Comment investir en Pinel ?

Évaluer sa situation financière

Trouver un bon logement adapté à un investissement en Pinel

Signer votre contrat pour réserver votre investissement Pinel

Obtenir son crédit immobilier

Signer son acte de vente définitif

La réception et la livraison du logement

Mettre en location le logement

La déclaration de l’investissement Pinel pour toucher une réduction d’impôt

La sortie de l’investissement Pinel

Quelques erreurs à éviter pour réussir son investissement pinel?

Ne pas se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier

Ne pas respecter les conditions d’éligibilité

Ne pas négocier et ne pas prévoir de réserve de trésoreries

Ne pas bien évaluer le marché et les différentes zones

Ne pas prendre en compte l’engagement Pinel et le plafond annuel des niches fiscales 

Quelles sont les conditions pour investir en pinel?

Le dispositif locatif Pinel permet au particulier d’acquérir des logements neufs tout en étant exonéré d’impôt. Ils peuvent par la suite mettre ces biens immobiliers en location. Cependant, investir dans la location sans connaître les enjeux de cette loi peut s’avérer dangereux. À cet effet, il est conseillé de vous renseigner préalablement sur les risques de la loi pinel avant de vous lancer dans la gestion locative.

Le dispositif Pinel offre de nombreux avantages pour les souscripteurs. Premièrement, il permet de réduire considérablement vos impôts. Cette déduction fiscale est proportionnelle au nombre d’années durant lesquelles vous avez consenti à louer votre logement. De même, le dispositif Pinel permet de devenir propriétaire sans apport. Autrement dit, vous avez la possibilité de rembourser votre achat par le loyer versé à la fin de chaque mois. À cela s’ajoute également l’apport de l’avantage fiscal qui vous est offert. 
En outre, le programme est un excellent moyen de préparer votre retraite. En investissant dans l’immobilier locatif, vous vous constituez un patrimoine qui peut vous être utile plus tard.

Qui est éligible pour l’investissement en pinel?

Généralement, les dispositifs relatifs à la loi Pinel sont accessibles à tous les contribuables français. Néanmoins, les postulants doivent être majeurs (minimum 18 ans). De même, les seniors de plus de 65 ans sont théoriquement éligibles. Toutefois, ils risquent d’éprouver des difficultés à obtenir un prêt. L’obtention de ce prêt requiert un certain nombre de garanties. La plus importante est d’avoir des revenus stables et réguliers. Il est également souhaitable de disposer d’un faible taux d’endettement.

Par ailleurs, afin de bénéficier d’exonérations fiscales, il est préférable de disposer d’un horizon d’investissement à long terme. En pratique, vous devez vous engager à louer le logement durant une période assez longue. La durée de ce mandat varie entre 6 et 12 ans en fonction du montant de la défiscalisation désirée (12 à 21 % du montant de l’opération).

Le montant maximum autorisé pour l’investissement en Pinel est de 300?000 euros. En théorie, vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation maximale de 21 % de cette somme. Ainsi, vous avez une réduction d’impôts de 63?000 euros sur 12 années (environ 5?250 euros par an).

Quels types de logements sont concernés?

La loi Pinel s’applique uniquement à un certain type de logement. En effet, elle concerne les habitations neuves, remises à neuf suite à une opération de rénovation importante. De même, les logements vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA) sont également éligibles au programme. En ce qui concerne les logements en rénovation, il est impératif d’achever les travaux avant le délai prévu. La loi prévoit en effet qu’il soit terminé avant le 31 décembre de la seconde année d’acquisition.

Parallèlement, ces habitations doivent également se conformer aux normes de performance énergétique minimale. Il s’agit en l’occurrence de la réglementation thermique 2012 ou RT 2012. En revanche, lorsqu’il s’agit des locaux rénovés ou réhabilités, la norme applicable est le Label Haute Performance Énergétique Rénovation (HPE 2009).

Au-delà des conditions avantageuses qu’elle offre aux individus qui souhaitent investir dans l’habitation, le programme Pinel vise également d’autres objectifs. En effet, elle a pour but de stimuler la construction de logements neufs. Autrement dit, la loi vise à développer l’offre des habitations dans les zones réputées «?tendues?». En pratique, la France est sectionnée en cinq grandes zones géographiques. Chacune de ces régions représente cinq zones de tension immobilière sur le Marché locatif. 

La Zone A bis représente la plus tendue du pays. Dans la Zone C en revanche l’on considère que l’offre en logement est satisfaisante. Toutes les zones ne sont pas éligibles au Pinel, seules les zones A, A bis ou B sont éligible au programme. Concrètement, il s’agit de la Côte d’Azur, la région parisienne et les grandes et moyennes agglomérations partout en France. 
Enfin, il est également imposé un plafond de loyer en mètre cube en fonction de la zone géographique de l’habitation. À cet effet, depuis 2021, cette somme s’élève à 17,55 euros pour la Zone A bis. Pour la zone A, il est de 13,04 euros et 10,51 euros en zone B1. Il convient tout de même de rappeler que ces tarifs sont réévalués chaque année. Globalement, dans le cadre de la loi Pinel, le local sera loué à un prix inférieur à celui du marché.

En résumé, la loi Pinel est utilisée uniquement dans des endroits où le marché immobilier l’impose. Ainsi, les avantages fiscaux accordés au propriétaire sont justifiés par la volonté des autorités à aider toutes les couches sociales à obtenir un logement.

Quelles sont les conditions liées au locataire?

Dans le cadre d’une location Pinel, le locataire de l’habitation doit remplir certains critères. Généralement, les logements loués dans le cadre de ce programme sont destinés au ménage disposant d’un revenu intermédiaire ou modeste. Les ressources du locataire pinel sont donc réglementées par décret chaque année. Autrement dit, au moment de la signature du bail, les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond. Le montant de ce plafond est établi en fonction de la zone géographique du logement. Ce calcul prend également en compte la composition familiale du locataire (en couple, seul, un ou de nombreux enfants).

Vous avez par ailleurs la possibilité de louer l’appartement à un membre de votre famille. Toutefois, à la seule condition que ce dernier n’appartienne pas à votre propre foyer fiscal. En clair, les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel sont nombreuses. Néanmoins, ce programme vous permet de bénéficier d’une défiscalisation extrêmement favorable. Si vous recherchez une réduction d’impôt, c’est une option à envisager sérieusement.

Comment investir en Pinel ?

À l’instar de toute entreprise immobilière, un investissement locatif Pinel doit passer par certaines règles pour profiter des avantages fiscaux liés à ce dispositif. Quelle démarche suivre donc pour investir dans ce domaine?

Évaluer sa situation financière

Vu que l’investissement Pinel est financé à crédit, il est important de savoir si le placement intervient en complément à d’autres projets immobiliers ou financiers. Ainsi, dans ce processus, il faut que l’effort d’épargne mensuel soit en harmonie avec vos revenus. De plus, vous devez prendre en compte votre régime fiscal présent et futur. L’idée est que les loyers encaissés à court et long terme puissent ainsi compenser au moins en partie les mensualités.

Trouver un bon logement adapté à un investissement en Pinel

Il est recommandé de se procurer un logement neuf, de surcroît éligible à la loi Pinel. Vous pouvez faire un achat sur plan dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA). Le logement doit être situé dans des sphères géographiques bien définies notamment le zonage Pinel (A, A bis et B1). La situation géographique du logement est un critère fondamental. Par conséquent, il faut miser sur l’élargissement de sa zone de recherche quoique la règle de proximité reste un aspect privilégié.

Signer votre contrat pour réserver votre investissement Pinel

Le contrat détermine les conditions de la vente et fixe une date pour la livraison. Autrement, il détaille avec précision le logement, son prix prévisionnel ainsi que les clauses pouvant permettre sa révision. C’est le document qui contraint le promoteur à vous garantir le logement choisi. À sa signature, un premier paiement est nécessaire. En effet, cette somme représente un dépôt de garantie égal à environ 5 % du prix de vente.

Obtenir son crédit immobilier

Pour financer son achat, l’investisseur doit bénéficier d’un crédit immobilier normalement. À cet effet, il est recommandé de prévoir un différé de remboursement du crédit immobilier. Vous pouvez en outre négocier l’annulation des indemnités de remboursement anticipé. Si l’on considère cette option, vous n’aurez pas de mensualités de remboursement du moment que le bien n’est pas occupé par un locataire.

Signer son acte de vente définitif

Dès lors que vous obtenez votre offre de prêt, le notaire du promoteur vous fait parvenir l’acte de vente. Une fois que vous le recevez, vous devez accuser réception. De ce fait, le notaire vous enverra votre titre de propriété après enregistrement (dans un délai de 2 à 8 mois). C’est à ce moment que l’investisseur s’acquitte des frais correspondant à 2 ou 3 % du prix de vente du logement neuf.

La réception et la livraison du logement

Jusqu’ici, vous n’avez pas encore commencé à régler le prix du logement acquis. Lorsque vous recevez les clés, c’est considéré que l’appartement est livré. L’étape à suivre est la connexion aux réseaux d’eau courante, de gaz et d’électricité. Ensuite, vous vous déplacez pour réceptionner votre logement ou vous engager un gestionnaire qui s’occupe de la réception. Sur ce point, vous devez vous acquitter des frais de prestation liés à ce service.

Mettre en location le logement

Vous devez louer votre appartement durant au moins 6 ans. Le dispositif Pinel permet de louer le logement à ses enfants ou à un membre de sa famille. Toutefois, le revenu fiscal de votre locataire doit respecter les plafonds de ressources de la loi Pinel.

La déclaration de l’investissement Pinel pour toucher une réduction d’impôt

Vous ne disposez pas immédiatement d’une réduction d’impôt pour un investissement Pinel. Tout d’abord, l’investisseur doit déclarer la location à l’administration fiscale lors de sa déclaration de revenus. À ce sujet, le bailleur doit remplir une déclaration de revenus fonciers à l’aide de l’imprimé 2044.

La sortie de l’investissement Pinel

Dès lors que l’engagement de location a expiré, l’investisseur peut choisir de poursuivre la location ou revendre le logement. À ce propos, il est libre de disposer de son bien comme bon lui semble. Par ailleurs, vous pouvez reprendre l’appartement pour vous y installer et en faire votre résidence principale.

Quelques erreurs à éviter pour réussir son investissement pinel?

Le dispositif fiscal que constitue la loi Pinel est un avantage significatif en matière de réduction d’impôts. Toutefois, pour réussir un investissement locatif en pinel, il est important d’éviter de commettre certaines erreurs.

Ne pas se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier

Il faut nécessairement se faire suivre par un professionnel dans tout investissement. C’est plutôt une condition indispensable dans le cadre du dispositif Pinel. En effet, vous n’êtes pas à l’abri des erreurs stratégiques lors de votre déclaration de revenus. En conséquence, le professionnel vous empêche de commettre des erreurs pouvant compromettre votre projet d’investissement. 
En tant qu’investisseur, vous devez mettre de côté les décisions en fonction d’un «?coup de cœur?», car l’objectif reste la rentabilité. Il faut donc miser sur des villes desservies et se renseigner sur les profils de locataires récurrents. Le marché du neuf est souvent plus cher, cependant il génère de faibles dépenses vous évitant les mauvaises surprises de charges exceptionnelles.

Ne pas respecter les conditions d’éligibilité

Premièrement, il est nécessaire que votre logement soit situé dans l’une des zones éligibles au dispositif. Alors, il faut également respecter les cadres de performances exigées dans l’investissement d’un bien immobilier. Une autre condition du dispositif Pinel est le nombre d’achats de logement. Il est plafonné à 2 avec une valeur totale limitée à 300?000 euros. 
Vous pouvez toutefois projeter d’acheter deux biens immobiliers dont le montant excède le plafond. Dans ce cas, le calcul de réduction d’impôts se fera sur la base de ce plafond. Ainsi, le montant excédé ne sera donc pas pris en compte.

Ne pas négocier et ne pas prévoir de réserve de trésoreries

Comme dans tout business, il est recommandé au moment de contracter votre prêt immobilier, de comparer les différentes offres de crédits immobiliers. Vous obtiendrez en dernier ressort, un crédit plus avantageux si vous jouez sur la concurrence. Vous êtes à même de renégocier au moment opportun, une fois votre crédit signé. 
D’un autre côté, avant d’investir, assurez-vous de disposer de quelques loyers d’avance afin de faire face aux divers imprévus de l’investissement locatif. Il est possible que votre logement soit vacant durant une courte période, notamment, pour les logements se trouvant en zone B. Dans ce cas, vous n’aurez pas à percevoir de loyer, cependant, vous devez continuer de rembourser votre prêt.

Ne pas bien évaluer le marché et les différentes zones

Pour un choix objectif, il faut éviter d’investir dans les villes seulement parce que vous désiriez y habiter dans quelques années. La bonne méthode est d’évaluer la demande locative future de la ville visée afin de rentabiliser sur votre projet. Pour un investissement à travers la loi Pinel, une ville avec une croissance démographique élevée et une population dense est bénéfique. Vous pouvez tenir compte de certains critères comme : solde migratoire, projection d’emplois, accessibilité de transports en commun, etc. 
Par ailleurs, si votre futur logement est d’un prix très bas ou très élevé, il doit pouvoir être justifié sur le marché local. Il faut donc recourir à un expert qui maitrise véritablement le sujet pour vous accompagner.

Ne pas prendre en compte l’engagement Pinel et le plafond annuel des niches fiscales

Acheter un bien immobilier est important, mais le mieux, c’est l’investissement en Pinel. L’investisseur est tenu de louer son bien sur une durée définie à l’avance (6, 9 ou bien 12 ans). Ce dernier a l’obligation de respecter son engagement jusqu’à terme. Dans le cas contraire, le promoteur perd sa réduction d’impôts. Dès lors, il doit rembourser les avantages déjà perçus.

Par ailleurs, c’est une erreur fréquente d’omettre involontairement le plafond annuel des niches fiscales. Cette omission remet en cause votre éligibilité à la réduction d’impôts qui en fait est un atout particulier. En bref, vous pouvez simuler une évaluation du montant de vos impôts ou simplement faire appel à un conseiller professionnel.