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Dans toute transaction, acheteur et vendeur fondent leur échange sur le principe de la confiance jusqu’à ce que la vente soit actée : l’accord verbal est donc pris en compte. Dans l’immobilier, par contre, en plus de l’engagement verbal, l’on a recours aux promesses de vente se présentant sous deux formes : la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente. Dans le seconde forme, les deux parties doivent matérialiser leur volonté à finaliser la vente ou l’achat du bien par la signature d’un compromis de vente. Le compromis de vente étant présent dans la majorité des cas de vente ou d’achat de biens immobiliers, il convient donc de connaître son fonctionnement. Quelle est la différence entre compromis de vente et promesse de vente ? Quel délai entre le compromis et la vente ? Quelle est la durée maximum d'un compromis de vente ? Comment se passe un compromis de vente ? Est-il possible d’annuler un compromis de vente ? Voici les questions auxquelles nous répondrons dans ce cours.
Compromis de vente et promesse de vente : quelle différence ?
Quel délai entre le compromis et la vente ?
Quelle est la durée maximum d'un compromis de vente ?
Comment se passe un compromis de vente ?
Est-il possible d’annuler un compromis de vente ?
Quel engagement avec un compromis de vente ?
Pourquoi un délai de 3 mois entre compromis et vente ?
Un compromis de vente est un accord signé, avant-contrat, entre un acheteur et un vendeur qui s'engagent tous les deux à finaliser la vente d’un bien immobilier. Dans la majeure partie des cas, ces derniers recourent à cette pratique lorsque, pour des raisons quelconque, personnelles ou financières, l’une des parties ou les deux parties souhaitent retarder la clôture définitive de la vente.
A ce niveau, il convient de distinguer deux notions importantes que sont le compromis de vente et la promesse de vente. En effet, encore appelé promesse synallagmatique de vente, le compromis de vente donne aux parties de prendre des obligations réciproques. On dit dans ce cas qu’il est symétrique.
On distingue deux formes de compromis de vente : l’acte authentique et l’acte sous signature privée.
La promesse de vente au contraire est considérée comme asymétrique, car elle est issue de l’engagement unilatéral du vendeur à vendre son bien à l'acquéreur.
On a tendance à dire que le compromis de vente dure trois mois et c'est tout à
fait exact, mais est-ce que ce délai peut être plus long ? Est-ce qu'il peut être plus court et à partir de quand commence-t-il ? Comme déjà mentionné ci-dessus, un compromis de vente est un contrat entre un vendeur et un acheteur qui définissent plusieurs éléments à savoir : le prix, l’objet et les conditions du compromis. Il peut être signé soit chez le notaire ou soit auprès d'un conseiller immobilier. Il n’y a donc point aucune obligation à ce niveau, tout est laissé à l’appréciation des deux parties.
En ce qui concerne le délai entre le compromis et l’acte définitif de vente, il faut noter que plusieurs dates clés peuvent impacter la durée du compromis à savoir la durée de rétractation de l’acquéreur et la purge du droit de préemploi.
Hormis la purge de rétractation de l’acquéreur et la purge du droit de préemploi, la levée des conditions suspensives éventuelles peut également allonger le délai qui en moyenne tourne autour de 3 mois. Par exemple, un acquéreur aura 45 jours pour obtenir un financement validé. Si une des conditions porte sur l'obtention d'un permis de construire ou d'aménager, alors ce délai peut aller de trois à six mois. Lorsqu'il s'agit d'un paiement comptant, le délai peut être plus court. Ce délai est généralement plus long lorsque les parties s’accordent sur une situation. Par exemple, supposons qu’un acheteur décide d’acheter un bien et veut attendre la fin de l'année scolaire. Il est important de prendre tous ces paramètres en compte dans votre stratégie globale, de sorte à anticiper tous les scénarios possibles et de conclure un compromis de vente impeccable.
Le compromis de vente est une étape essentielle dans une opération immobilière qu’il convient d’établir sous la réserve d’un professionnel : un notaire ou un agent immobilier. Lorsqu’il est établi par un notaire, c’est généralement sans frais supplémentaires et acheteur et vendeur peuvent avoir des notaires différents, cela n’empiète en aucun cas l’authenticité du document.
Le compromis va graver dans un contrat toutes les conditions de la vente entre les deux parties qui nécessitent un avenant, c'est-à-dire une convention ayant pour objet la modification du présent contrat, si l’on veut changer les modalités ou modifier une clause. Si l’une des deux parties ne souhaite pas en signer, les parties se contenteront du document de base.
Dans le cas où le compromis de vente est établi sans la supervision d’un professionnel, il faut tirer 2 exemplaires originaux que chaque partie recevra par lettre recommandée contre accusé de réception ou par main propre contre décharge. Si par contre, ledit document est établi par un même professionnel, ce dernier pourra conserver l’original, selon les parties.
De manière générale, le compromis de vente comprend 3 types d’informations : les informations concernant les parties, le bien et la vente.
a. Informations liées aux parties : le document doit contenir les coordonnées de l’acheteur et du vendeur.
b. Informations liées au bien vendu : il doit comporter les informations relatives à l’acquisition du bien (date, nom de l’ancien propriétaire,etc), l’adresse du bien.. Dans un compromis de vente, il est recommandé de mentionner si le bien est sujet à une servitude ou une hypothèque. Une servitude est un droit réel immobilier lié au bien et non à la personne. Il donne le droit à une propriété (un fonds dominant) d’imposer une charge sur une autre propriété (un fonds servant). Une hypothèque se définit par le fait de mettre un bien immobilier comme garantie de paiement. Tout comme l’hypothèque, la servitude se délègue d'un propriétaire à un autre, il doivent donc figurer sur l'acte de vente. En outre, il est également déterminé quand le transfert de propriété aura lieu, la jouissance, l'assurance incendie et les impôts.
c. Informations liées à la vente :
d. Condition suspensive et autres conditions : vous pouvez également stipuler des conditions supplémentaires dans le compromis, comme l'obtention d'un prêt auprès de la banque, une clause de majoration, des clauses sur la revente de biens meubles ou de panneaux solaires, etc. Lors de la vente d'un appartement, des dispositions seront également incluses concernant la copropriété, l'acte de base, l'assemblée générale, etc.
e. Choix et Honoraires notaire : chaque partie a le droit d'être assistée et représentée par son propre notaire. Le notaire instrumentant est le notaire qui prend l'initiative de rédiger le compromis de vente. Dans la plupart des cas, le notaire instrumentant sera le notaire de l'acheteur. Il faut y noter les honoraires des notaires.
On ne le dira jamais assez, le compromis de vente est la pièce centrale de la vente qui engage les parties sur une durée bien déterminée. Si l’acte de vente n’est pas réalisé dans cette durée, le vendeur ne sera pas tenu de vendre son bien et pourra bénéficier, au meilleur des cas, du paiement d’une indemnité. Lorsqu’on n'obtient pas toutes les pièces nécessaires pour passer à la clôture de la vente (par exemple les documents d'urbanisme ou les pièces hypothécaires délivrées classiquement dans les), on prévoit des clauses d'allongement automatiques, mais si ces clauses n’y figurent pas, le compromis de vente s'arrête tout simplement.
Si vous vous demandez s’il est possible de désister d’un compromis de vente parce que c'est avant contrat, il faut savoir que y’a plusieurs situations peuvent être envisagées :
Supposons que l'acquéreur n’arrive pas à obtenir son prêt, il ne peut donc pas acheter et le compromis de vente est annulé. Cependant, dans un tel cas, la . Il ne pourra donc pas acheter le bien et le compromis de vente n’aura plus de valeur. Dans une telle configuration, la mairie pourrait exercer son droit de préemption pour que les conditions soient réalisées, le vendeur étant engagé et ne pouvant donc revenir sur sa décision. Même s’il ne souhaitait pas signer, on pourrait l’y contraindre, et la vente serait prononcée par le tribunal.
On peut trouver de temps en temps une annexion d'une partie commune qui est irrégulière des limites entre les lots qui ne correspondent pas à ce que l'on pensait. Là encore, le compromis de vente peut être annulé, car le vendeur n'est pas en mesure de vendre ce que l'acquéreur pensait acquérir.
De manière traditionnelle, il doit payer au vendeur une indemnité d’un montant équivalent à 10% du prix de vente. Il doit s’acquitter de cette somme parce qu’il n’est pas allé au bon de l’opération et lui a fait perdre son temps.
Pour éviter ce type de situation, il faut que le compromis de vente soit le plus précis possible avec tous les paramètres possibles. Certes, on n’est jamais trop précis, mais dans le cadre de l’achat d’un appareil électroménager, il faut faire figurer sur le compromis de vente l’état de l’appareil (en bon état, en panne, en réparation, en état de fonctionnement, etc). Il faut donc mentionner dans le document les éléments descriptifs dudit appareil.
La signature du compromis de vente signifie que vous vous engagez à vendre votre bien immobilier selon les conditions déterminées dans le compromis et que l'acheteur s'engage à l'acquérir selon les mêmes conditions.
En ce qui concerne l'acheteur, c'est à cette signature qu'il devra verser un dépôt de garantie d'une valeur maximale de 10% du prix de vente. Cette somme sera déduite du prix de vente à la signature de l'acte définitif.
La somme est restituée à l'acheteur dans les cas suivants : l'acheteur se rétracte dans le délai légal de 7 jours et/ou l'une des conditions suspensives n'atteint pas le délai.
Dans le cas où l'acheteur se rétracte au-delà du délai prévu par la loi, la somme versée est définitivement acquise au vendeur.
Par ailleurs, le vendeur ne dispose d'aucun délai de rétractation après la signature du compromis de vente.
Le délai de 3 mois entre le compromis de vente et la vente n’est pas fortuit. C’est la période moyenne envisagée pour respecter le délai de rétractation de l’acheteur s’il le souhaite, vérifier le droit de préemption et les accords de financement.
Après le dépôt des documents relatifs à l’écriture du compromis et sa signature, l’acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter sans justification ni aucune pénalité. Il s’agit d’un délai non négociable, encadré par le code de la construction et de l’habitation (précisément les articles L.271-2 et L.271-1) et qui ne peut être réduite.
NB : Il faut différencier le délai de réflexion qui concerne l’acte de vente définitif (pas d’avant-contrat) et le délai de rétractation relatif à un avant-contrat.
C’est une étape importante qui impacte le délai moyen entre compromis et vente. En effet, après la signature d’un compromis, le notaire a l’obligation de vérifier que le bien en vente n’est pas rattaché à un droit de préemption, car ce droit pourrait empêcher l’acheteur d'acquérir son bien. Seulement deux titulaires peuvent faire valoir ce droit, et ce dans un délai de 2 mois :
Bien que la mairie soit prioritaire, le vendeur est tenu de conclure la vente avec l'acheteur ayant le droit de préemption qui se signale.
NB : lorsque les deux parties (acheteur ayant le droit de préemption et vendeur) ne s’accordent pas sur le prix, le vendeur peut choisir de renoncer à la vente.
Tout comme la vérification du droit de préemption et le délai de rétractation observé par l’acquéreur, le financement fait partie des éléments qui expliquent le délai de 3 mois. Pour obtenir un emprunt immobilier pour financer l’acquisition d’un bien, l’acquéreur doit disposer d’une durée légale minimum de 30 jours.
Nb : en cas de refus de financement par la banque, l’acquéreur peut demander au vendeur d’annuler le compromis de vente. Dans ce cas, son avance lui est restituée et cela n’engendre pas de pénalités.
Le compromis de vente ou l'avant contrat est le document essentiel dans une
transaction immobilière. Il permet de fixer toutes les bases, les conditions et les relations entre le vendeur et l'acquéreur pour toute la durée de cette opération. C’est en quelque sorte un document qui garantit les bonnes dispositions des vendeurs et acheteurs à clôturer la vente. L'acte de vente définitif qui sera passé chez le notaire ne fera que confirmer ce qui aura été dit et écrit dans le compromis. C'est donc la phase la plus importante qu’il faut nécessairement confier à un professionnel.
