Comment faire une étude de marché immobilière ?

Introduction 

L’immobilier est un secteur dynamique et porteur dans le paysage économique français. Même si des crises entachent parfois le marché immobilier, celui-ci reste influent. Il faut dire que la demande est conséquente et les logements indiquent un déficit. Pour pallier cela, un objectif de 500 000 constructions neuves par an a été fixé. Les investisseurs sont ainsi plus que jamais dans la course, et les opportunités se multiplient. Les biens se vendent d’ailleurs bien souvent à vitesse grand V.

Mais avant de se lancer dans un investissement immobilier, qu’il s’agisse d’un achat d’une résidence principale, d’un projet locatif, de l’acquisition d’un immeuble, ou même pour ouvrir une agence immobilière, il convient de faire une étude de marché. Cette étape permet de collecter toutes les informations concernant un projet immobilier et ainsi le mener à bien ; prix au m², offre et demande, emplacement… Il est primordial d’avoir connaissance de tous les détails. L’immobilier ne s’improvise pas ! Découvrons comment réaliser une étude de marché immobilière.

• Le point sur l’immobilier en France

L'immobilier en France a le vent en poupe. Néanmoins, il est essentiel de prendre le temps de bien étudier tous les points afin de prendre une décision bien réfléchie.

L’année 2019 a été particulièrement positive ; les chiffres du baromètre LPI-SeLoger tendent d’ailleurs à le démontrer :

• Plus d’1 million de transactions ont été enregistrées ;
• Le prix moyen pour acheter un bien dans l’ancien est de 3 367 € du m² ;
• Le prix moyen d’un logement en France est de 251 000 € ;
• Les tarifs ont augmenté de 4,7% par rapport à 2018.

Une autre étude indique que le chiffre d’affaires du secteur de l’immobilier a augmenté de 7,1% en 2018, et que le parc immobilier compte 35,1 millions de logements en France.

• Définir son objectif patrimonial

Avant de commencer les recherches d’un projet immobilier, il faut d’abord déterminer l’objectif d’achat.

Il faut savoir à quel objectif répond le projet et ainsi définir dans quelle ligne il doit s’inscrire. Acheter un bien immobilier ne se limite en effet pas seulement à emménager dans un appartement. Cet achat permet de se constituer un patrimoine, qui pourra par la suite être transmis lors d’un héritage. C’est également un moyen de préparer sa retraite, et de ne plus avoir de loyer à régler au moment de quitter la vie active (avec bien souvent une baisse de revenus). Si, de plus, le bien prend de la valeur, une plus-value intéressante peut être réalisée à l’occasion d’une revente. Enfin, il est possible d’investir pour mettre ensuite le bien en location, de quoi s’assurer de revenus complémentaires. Dans tous les cas de figure, il est important de bien choisir le bien, mais aussi son emplacement.

• L’emplacement d’un bien immobilier

Le lieu ainsi que les commodités à proximité ont un réel impact sur la valeur du bien immobilier. 

La localisation d’un bien immobilier compte parmi les critères à ne pas négliger. C’est même le premier ! Pour cela, il faut réaliser une étude approfondie du quartier, et collecter le maximum d’informations auprès des agences, des habitants ou encore des commerçants. Selon les besoins et objectifs de l’acquéreur, il convient par ailleurs de vérifier la présence de diverses commodités. Ainsi, les familles vont être sensibles à la proximité d’établissements scolaires ou de transports en commun. Les actifs souhaitent avoir à portée de main des commerces et lieux de loisirs…

Si le bien immobilier est destiné à être loué, il faut être attentif à la croissance démographique ainsi qu’au marché de l’emploi. Si ces derniers sont positifs, il y a des fortes chances que le bien soit loué rapidement ! C’est également le cas pour les villes étudiantes, qui sont intéressantes pour ce type de projet.

Vous pouvez également vous renseigner auprès de la commune afin de connaître les projets d’urbanisme. Vous pourrez de la sorte savoir si des projets de construction de logements sont prévus, des aménagements routiers ou d’extension de transports en commun… Cela donne la tendance quant aux quartiers dans lesquels investir (ou non). Sans oublier qu’avec des services en plus, le bien prendra certainement de la valeur, un autre point à prendre en considération !

• L’offre et la demande 

L’offre et la demande sont deux critères qui contribuent à l’augmentation ou à la diminution des prix d’achat de biens.

La demande représente la quantité de biens que les acquéreurs sont prêts à acheter ou à louer. L’offre, quant à elle, correspond aux biens qui sont mis à la vente, ou à la location, affichés à un certain prix.  Et leur équilibre permet au marché immobilier d’afficher une bonne santé. En effet, si la demande est plus forte que l’offre, cela signifie qu’il a plus d’acheteurs que de vendeurs. Les prix affichent alors une augmentation. Dans le cas contraire, lorsque l’offre est supérieure à la demande, c’est l’inverse qui se produit : les prix diminuent. Cette donnée est à prendre en compte pour choisir également le lieu où réaliser son projet immobilier.

• Le marché immobilier local

Une fois l’emplacement défini, il est temps de pousser ses recherches sur le bien immobilier lui même. 

Outre l’environnement et les commodités présentes, il faut effectivement se renseigner sur l’immobilier en tant que tel : prix au m² (dans le neuf ou l’ancien), pourcentage de propriétaires et de locataires, délai pour réaliser une vente, types de biens recherchés… Toutes ces informations sont cruciales pour effectuer un achat en toute sérénité, et d’ores et déjà envisager sa revente. Elles sont facilement accessibles sur de nombreux sites (Se Loger, MeilleursAgents, INSEE …).

Il ne faut pas non plus hésiter à consulter les petites annonces, afin d’avoir un aperçu des biens actuellement proposés. Et ainsi, prendre la température du marché. Mais attention bien évidemment à comparer ce qui est incomparable : neuf-ancien, studio-T5… Il faut être cohérent !

• La qualité du bien

Il faut être très attentif quant à la qualité du bien immobilier ; qu’il s’agisse de logement dans le neuf ou dans l’ancien.

Pour un logement dans l’ancien, il est nécessaire de veiller aux matériaux de construction utilisés, aux parties communes, notamment la façade, au mode de chauffage, si un stationnement est prévu… Il faut également se renseigner sur les charges de copropriété, leur montant mais aussi ce qui est inclus dedans. D’éventuels travaux sont bien souvent à prévoir, il ne faut pas hésiter à faire appel à un professionnel afin d’estimer leur montant.

Pour un logement dans le neuf, il faut bien-sûr s’assurer des mêmes points. Pourtant, la question des matériaux ou des travaux à prévoir est secondaire. En effet, les dernières normes sont effectivement appliquées pour répondre aux différentes réglementations.

• Se renseigner sur les différents dispositifs

Il existe de nombreux dispositifs permettant de réaliser un projet immobilier. Leurs avantages sont nombreux, et peuvent réellement faciliter l’accès à la propriété, ou même offrir un moyen de réduire ses impôts.

Les dispositifs pour les primo-accédants

Les primo-accédants représentent les personnes devenant propriétaires d’un bien immobilier pour la première fois, mais aussi celles n’ayant pas été propriétaires d’une résidence principale au cours des deux dernières années. Différents dispositifs existent pour faciliter l’accès à la propriété, parmi lesquels :

• Le Prêt à Taux Zéro, ou PTZ, est proposé par les établissements de crédit conventionnés avec l’Etat aux personnes physiques souhaitant devenir pour la première fois propriétaire d’une résidence principale. Il s’agit d’un prêt sans intérêt. Le montant des assurances et des garanties reste dû. Des conditions sont à respecter, notamment en matière d’éligibilité de logements.
• Le Prêt Action Logement, anciennement le 1% logement, est dédié à la primo-accession autant dans le neuf que dans l’ancien. Il s’adresse aux salariés d’entreprises privées de plus de 10 salariés, et permet avec un taux d’intérêt à 1,25% de financer jusqu’à 30% du prix du bien.
• Le Prêt Accession Sociale (PAS) est alloué par une banque ou tout autre établissement financier conventionné avec l’Etat, sous réserve de conditions de ressources, pour l’acquisition ou la construction d’une résidence principale. Il n’y a pas besoin d’apport, et ce prêt présente l’avantage de financer la totalité du bien, mais les intérêts sont remboursables.

Les dispositifs de défiscalisation offrant des réductions d’impôt

• La loi Pinel concerne les biens neufs, ou réhabilités. Ils doivent être mis à la location dans les 12 mois suivant la livraison du bien, qui doit se situer dans certaines zones. Les loyers sont plafonnés, mais l’opération peut offrir une réduction d’impôt de 12 à 21% du montant du bien.
• Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif pour les biens neufs mis en location meublée. Le propriétaire peut alors déduire ses revenus locatifs si ces derniers ne dépassent pas 23 000 euros par an et 50% des revenus globaux du propriétaire.
• La loi Censi-Bouvard a la particularité de concerner les biens neufs en résidence de services loués en meublé pour 9 ans au minimum. La réduction d’impôt peut ainsi aller jusqu’à 11% du prix d’achat hors taxe, plafonnée à 300 000 euros.
• La loi Denormandie est quant à elle dédiée aux biens anciens réhabilités et mis en location dans une zone éligible. Des plafonds de ressources fixent la réglementation, et la réduction d’impôt peut aller jusqu’à 21% du prix du bien, plafonnée à 300 000 euros.
• Le dispositif Malraux est également ouvert à l’immobilier ancien, plus précisément les immeubles anciens situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou encore dans un secteur sauvegardé. Les biens doivent être loués pour 9 ans au minimum, dans les 12 mois suivants la fin des travaux. Le propriétaire, qui doit avoir un taux moyen d'imposition (TMI) supérieur à 30 %, peut alors avoir une réduction fiscale de 22 ou 30%.

Et la liste est loin d’être exhaustive ... Il convient de bien se renseigner auprès des différentes administrations et organismes afin de voir le dispositif le plus adapté au projet immobilier, et en connaître toutes les conditions.

Conclusion 

Le marché immobilier est particulièrement mouvant et dynamique. Mais acheter un bien immobilier, quel qu’il soit, représente un coût certain. Il s’agit véritablement d’un investissement. Il faut alors prendre le temps d’obtenir tous les renseignements nécessaires afin de réaliser son projet en toute sérénité. Emplacement, prix, vie de quartier, ratio locataires-propriétaires, etc., sont autant de données à collecter et à étudier avec la plus grande attention. D’où l’importance d’une étude de marché, qui va permettre de penser à tout, et de synthétiser de manière organisée l’ensemble de ces informations. Anticipation, méthodologie, analyse… l’immobilier ne s’improvise pas, tout projet requiert la plus grande attention !