Manuel de base sur le bail commerciale comment ca marche


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Manuel de base sur le bail commerciale comment ça marche

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LE LOYER

Le bail prévoit le montant et les échéances du loyer7.

Une révision légale existe mais généralement, il y a une clause d’échelle mobile8 prévoyant une variation du loyer sans atte



ndre les délais légaux et de manière automatique à la périodicité prévue. La Loi Pinel a en principe supprimé la référence à l’Indice du Coût de la Construction (l’ICC) pour la révision légale triennale du loyer ainsi que pour les loyers de renouvellement, sans que cette suppression ne soit d’ordre public. L’ICC semble par contre toujours utilisé pour la révision annuelle (clause d’échelle mobile).

Cette clause permet d’échapper aux règles légales concernant la révision du loyer et permet une variation plus régulière et automatique du loyer.

Si cette clause a fait varier le montant du loyer de plus de 25% depuis la dernière fixation du loyer, les parties peuvent demander le déplafonnement du loyer, à la hausse ou à la baisse. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

LA VALEUR LOCATIVE

Les parties sont libres de fixer le prix du bail au moment de sa formation, à condition qu’il ne soit pas dérisoire. Elles ne sont pas contraintes de le faire correspondre à la valeur locative du marché. Si toutefois, elles font référence à cette valeur, celle-ci est déterminée en fonction d’un certain nombre d’éléments, le plus souvent évalués par un expert :

  • Les caractéristiques du local9 : La situation de l’immeuble, la surface, l’état... Leur modification sera un agrandissement, des travaux d’amélioration réalisés par le bailleur, directement ou indirectement (ceux réalisés par le locataire ne peuvent pas justifier un déplafonnement). Pour fonder un déplafonnement, ces travaux doivent modifier les caractéristiques et avoir une incidence favorable sur l’activité du locataire.
  • La destination des lieux: C’est la destination inscrite dans le bail. La déspécialisation peut justifier un déplafonnement.
  • Les obligations des parties: Ce sont les clauses du bail créant des droits ou obligations à la charge des parties. Leur modification mettant des obligations à la charge du preneur ou lui créant des nouveaux droits jus tifie un déplafonnement.
  • Les facteurs locaux de commercialité12 : Il s’agit de l’environnement du commerce (quartier, rue). Pour justifier un déplafonnement, doivent être prouvés la présence d’un flux supplémentaire de chalandise ainsi qu’un intérêt pour le commerce considéré. Une telle modification peut être la construction d’un parking, d’un centre commercial, d’une zone piétonne, l’augmentation de la population, de la fréquentation touristique...
  • Les prix couramment pratiqués dans le voisinage: Il faut étudier les loyers des locaux équivalents de la zone de chalandise : les activités de secteur comparable, et les locaux de surfaces correspondantes.

LE PAS-DE-PORTE

Lors de la conclusion du bail commercial, il arrive qu’un pas de porte soit institué, c’est-à-dire une somme d’argent versée en capital par le preneur au bailleur à titre définitif lors de son entrée en jouissance. Le pas de porte bénéficie d’une double nature:

Soit, il incarne un supplément de loyer : Le loyer annuel du bail est alors moindre. Le loyer annuel et le pas-de-porte forment alors le loyer réel, celui qui sera pris en compte pour le calcul du plafonnement lors du renouvellement.

Soit, il s’agit d’une indemnité qui vise à compenser la dépréciation de l’immeuble résultant du bénéfice de la propriété commerciale par le preneur. La somme n’est pas prise en compte dans le calcul du loyer réel.

LE DEPOT DE GARANTIE

Le bail commercial peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme versée par le commerçant au propriétaire lors de l’entrée dans les lieux, afin de garantir le paiement des loyers ou, plus généralement, l’ensemble des obligations du locataire. Il correspond le plus souvent à une ou deux échéances de loyers.

S’il est supérieur, le propriétaire devra verser des intérêts au locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres14.

Il peut être prévu la révision du dépôt de garantie en même temps que celle du loyer. En pratique cependant, cette révision, même prévue, est rarement appliquée. La somme doit être remboursée au locataire lorsqu’il quitte les lieux et s’il a rempli ses obligations contractuelles.

LA REPARTITION DES CHARGES

Si les charges, impôts et taxes relevaient auparavant de la liberté contractuelle, la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014 et le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 ont réparti ces montants. Ne peuvent être imputés au locataire (liste limitative) :

. les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil (structure et solidité générale de l’immeuble) ;

. les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations ;

. les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ;

. les honoraires liés à la réalisation des travaux et les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble ;

. dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires15.

Tout élément non listé à l’article R.145-35 du Code du commerce peut être contractuellement mis à la charge du preneur.

Le contrat détaillera, dans un inventaire précis et limitatif, charges, coût des travaux, impôts, taxes et redevances liés au bail, imputables pour les uns au bailleur et pour les autres au preneur16.

II - Le déroulement du bail

LA REVISION

La révision permet la variation du loyer.

  • Elle n’est pas automatique : le loyer ne varie que si une demande a été envoyée par l’une des parties.
  • La demande prend la forme d’un acte d’huissier ou d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception et doit préciser le montant du loyer demandé ou offert17.
  • La demande de révision n’est pas obligatoire : les parties peuvent choisir de ne pas demander de révision pour rester au loyer en cours.

La révision ne peut intervenir qu’au moins 3 ans 18 après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. Les demandes de révision ultérieures à la première pourront, quant à elles, être formées, tous les 3 ans, à compter du jour où le nouveau prix a été applicable.

La date des 3 ans est une limite basse, la révision ne doit pas obligatoirement intervenir dès le délai écoulé.

variation d’indices. Pour les révisions triennales légales, l’indice de référence est désormais l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) pour les activités commerciales, artisanales et industrielles ; et l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT), pour les activités tertiaires autres que commerciales et artisanales.

Les parties demeurent toutefois libres de continuer, comme par le passé, à calquer la révision sur l’évolution de l’ICC. Ce plafonnement permet une hausse ou une baisse modérée. On calcule la variation de l’indice et on l’applique au loyer pour avoir le nouveau loyer.

L’exception est le déplafonnement19. Il n’est possible qu’à la condition que le bailleur, qui invoque le déplafonnement, prouve une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entrainant une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Il faut aussi prouver que cette variation présente un intérêt pour le commerce considéré.

Dans le cadre de la révision, un seul des éléments de la valeur locative est pris en compte, les facteurs locaux de commercialité.

Le déplafonnement signifie que le loyer sera fixé à la valeur locative de l’immeuble. Il peut faire augmenter ou diminuer ce loyer. Il faudra déterminer cette valeur locative20 (cf partie I). La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite « Loi Pinel » a prévu un plafonnement du déplafonnement, en créant un dispositif d’étalement dans le temps de la réévaluation, lorsqu’elle conduit à une augmentation supérieure à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Par exemple, si le déplafonnement conduit à une augmentation de loyer de 30 %, il y aura lieu d’appliquer une augmentation de 10 % tous les ans pendant 3 ans.

Le bail peut prévoir une révision automatique, par exemple annuelle, due à la présence d’une clause d’échelle mobile dans le bail, qui fait varier le loyer en fonction d’un indice. Cette révision s’ajoute à la révision légale (cf partie I). La révision annuelle, sous forme de clause d’échelle mobile, reste soumise à l’Indice du Coût de la Construction (ICC).

LA SOUS-LOCATION

La sous-location est une location par le preneur initial du local, objet du bail commercial, à un sous-locataire. Le lien est maintenu entre le preneur principal et le propriétaire de l’immeuble, le bail principal n’étant pas résilié. Le bailleur et le sous-locataire n’entretiennent d’ailleurs à ce titre aucun rapport juridique

En principe, la sous-location est interdite21, sauf autorisation expresse du bailleur.

Elle peut être autorisée dans le bail (avec des limites éventuelles) ou autorisée en cours de bail par le propriétaire pour tout ou partie du local.

Cette autorisation est demandée par le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou acte d’huissier. Le silence du bailleur ne peut valoir autorisation de pouvoir sous-louer.

Cette procédure s’applique également pour une simple chambre attachée au local loué.

Avoir effectué cette première étape ne rend pas la sous-location valable.

Après avoir reçu l’autorisation expresse du bailleur, le commerçant doit appeler le bailleur à concourir à l’acte23, c’est-à-dire l’inviter à participer à l’acte de sous-location (sauf dispense expresse du bail) par lettre recommandée ou acte d’huissier.

Le propriétaire dispose d’un délai de quinze jours pour ré pondre. S’il omet de répondre à l’appel à concourir à l’acte, il est passé outre : le locataire peut conclure le bail de sous-location sans la participation de son propriétaire. Le bail peut contenir une clause d’agrément du sous-locataire, ce qui est une formalité supplémentaire, par la quelle le propriétaire a un droit de regard sur le sous-locataire.

Si le commerçant ne respecte pas ces formalités, le contrat de sous-location est inopposable au bailleur, c’est-à-dire que ni le commerçant ni le sous-locataire ne peuvent invo quer la situation de sous-location à l’égard du propriétaire. Celui-ci pourra par contre demander la résolution du bail, après une mise en demeure. Il s’agit aussi d’un motif de refus de renouvellement sans indemnité. Le locataire principal est évincé, de même que le sous-locataire, sachant que ce dernier peut demander au locataire principal une indemnité de réparation.

En cas de sous-location respectant les formes, le bailleur peut demander une majoration de loyer, si le loyer de sous-location est supérieur au loyer principal24. Si la sous-location est totale, le locataire principal n’exerce plus le commerce dans les lieux et ne remplit donc plus les conditions légales pour bénéficier du droit au renouvellement. Les contrats de sous-location de baux commerciaux conclus postérieurement au 5 novembre 2014 devront respecter les dispositions prévues par la loi Pinel et ses décrets d’application quand bien même le bail principal ne serait pas soumis à ces règles pour avoir été conclu antérieurement.

LES TRAVAUX D’ENTRETIEN ET DE REPARATION

En principe, le locataire n’est tenu que des petites réparations, toutes les autres étant à la charge du propriétaire.

Le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, intervenant en application de la loi Pinel, a créé une liste exhaustive de charges, impôts, taxes, redevances et travaux qui ne peuvent être imputés au locataire (cf fiche sur la répartition des charges, en page 15). Ledit décret a créé l’article R.145-35 du Code de commerce, aux termes duquel ne peuvent être mis à la charge du locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil. La jurisprudence considère, de manière générale, que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Par ailleurs, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations, incombent au propriétaire. A contrario, s’ils ne relèvent pas de l’article 606, ils pourront être mis à la charge du preneur dans le contrat.

Outre le fait que le contrat devra détailler, dans un inventaire précis et limitatif le coût des travaux, imputables pour les uns au bailleur et pour les autres au preneur, un état récapitulatif annuel devra être adressé par le bailleur au locataire. Lors de la conclusion du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur devra préciser au sein du bail, les travaux effectués sur le bien durant les 3 dernières années, et ceux à réaliser dans les 3 prochaines années, le tout accompagné d’un tableau indiquant le coût assumé ou un budget prévisionnel. Toutes ces dispositions s’imposent au contrat de bail, qui ne peut y déroger.

LES TRAVAUX D’EMBELLISSEMENT

Tous travaux d’embellissement nécessitent une autorisa tion écrite et préalable du bailleur, qu’il n’est pas obligé d’accepter. Cela peut se traduire par un changement dans les caractéristiques du local, s’il y a un agrandissement ou une modification de la surface de vente par exemples.

L’article R.145-35 du Code de commerce, créé par le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, dispose que ne sont pas comprises dans les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil et celles relatives aux travaux, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations et ont pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué, celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

Autrement dit, ces dépenses « d’embellissement » incombent au locataire si le contrat le prévoit.

La modification des caractéristiques du local peut constituer un motif de déplafonnement lors de la prochaine révision, à condition que le bailleur ait participé à cette modification, en apportant une contribution financière directe ou indirecte, voire en finançant la totalité.

Le locataire qui ne demande pas d’autorisation s’expose à une résiliation du bail, judiciaire ou par le jeu d’une clause résolutoire. C’est aussi un motif de non-renouvellement.

Eventuellement, le bailleur peut demander une remise en l’état, et si cela n’est pas possible des dommages et intérêts.

LA DESPECIALISATION

Il s’agit de l’exercice d’une nouvelle activité. Il y a trois possibilités :

  • L’activité est incluse ou est dans le prolongement naturel de la destination : Pas de procédure particulière, le commerçant peut démarrer la nouvelle activité sans formalité.
  • L’activité est connexe ou complémentaire par rap port à la destination : Le bailleur doit préalablement et obligatoirement être informé de cette nouvelle activité. Le locataire notifie au bailleur son intention d’ajouter une activité et la précise par lettre recommandée ou acte d’huissier. Dans les deux mois, le proprié taire peut s’opposer mais seulement s’il estime que l’activité n’est pas connexe ou complémentaire.

En cas de non-respect de cette procédure, il s’agit d’un manquement du locataire à ses obligations, qui peut jus tifier un refus de renouvellement, une résolution du bail, et peut entraîner un déplafonnement du loyer.

La Loi Pinel prévoit désormais que, dans le cas d’une cession de bail après dépôt de bilan, le tribunal pourra permettre au repreneur d’adjoindre à l’activité prévue au contrat de bail des activités connexes ou complémentaires27.

  • Si l’activité n’a pas de lien avec la destination: Il importe peu que l’ancienne activité disparaisse, soit minoritaire, ou reste exercée. Le commerçant doit invoquer des raisons de conjoncture économique et des nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution (par exemple, une crise dans son secteur).

Dans ce cas, le locataire doit demander l’autorisation du bailleur par acte d’huissier, en précisant la ou les nouvelles activités, sachant qu’elles doivent être compatibles avec la destination de l’immeuble. Dans les mêmes formes, le propriétaire signifie le refus ou les conditions dans lesquelles il accepte la demande. S’il garde le silence, il est réputé acceptermais il ne perd pas son droit à indemnisation et à augmentation du loyer.

Le propriétaire peut obtenir une indemnité s’il prouve un préjudice résultant du changement d’activité30. Il peut aussi demander une augmentation immédiate du loyer31. Lors du renouvellement, le changement est une cause de déplafonnement, même si le locataire a eu à effectuer des travaux à ses frais pour la nouvelle activité.

LE DEPART A LA RETRAITE DU COMMERÇANT

Si le commerçant fait valoir ses droits à la retraite, il y a des aménagements.

  • Concernant la résiliation du bail, le locataire ou ses ayants droit en cas de décès de ce dernier peut donner congé à tout moment32 (en respectant les formes), sans attendre la fin des périodes triennales33 qui sont normalement les seuls moments où il est possible de résilier le bail.
  • Concernant la cession du droit au bail, le locataire peut céder à un commerçant qui exerce une activité différente de la destination contractuelle34.

Il signifie par lettre recommandée au propriétaire son intention de céder le bail en précisant les activités envisagées, et le prix proposé. Le bailleur peut alors exercer une priorité de rachat aux conditions de cette signification. Sinon, au terme d’un délai de deux mois, l’accord du bailleur est réputé acquis. Les activités doivent être compatibles avec la destination des lieux et les caractères de l’immeuble.

III - La fin du bail commercial

LE CONGE

Il est possible de mettre fin à un bail par l’envoi d’un congé ou une demande de renouvellement. L’article L.145-9 du Code de commerce prévoit en effet que « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement ».

La loi Pinel a introduit la possibilité de donner congé, outre par voie d’huissier, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 a quant à lui créé l’article R.145-1-1 du Code de commerce qui prévoit que « Lorsque le congé prévu à l’article L. 145-9 35 est donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre ».

Il semblerait que le législateur ait omis de prévoir la délivrance d’un congé par lettre recommandée avec accusé de réception pour la demande de renouvellement et sa réponse. Par conséquent, la voie d’huissier doit être utilisée dans ces deux hypothèses. A ce titre d’ailleurs, par sécurité, il est vivement conseillé de continuer à procéder par voie d’huissier pour délivrer un congé, quelle que soit la situation.

LE RENOUVELLEMENT DU BAIL

Au terme du bail, le renouvellement impose de respecter des délais et des formalités :

  • Le bailleur doit donner congé au moins 6 mois avant le terme du bail, que ce soit pour proposer un renouvelle ment ou pour évincer le locataire, par acte d’huissier. S’il y a une offre de renouvellement, débute un nouveau bail de 9 ans avec les mêmes clauses. Le loyer peut être modifié, selon les règles du plafonnement/déplafonnement.
  • Le locataire peut demander le renouvellement36, et doit le faire pour éviter la tacite prorogation, par acte d’huissier, dans les 6 mois avant le terme du bail37.

Le délai s’ouvre à la fin du délai laissé au bailleur. Le droit de demander le renouvellement se poursuit pendant toute la période de 6 mois. La demande du locataire effectuée trop tôt est nulle et sera à renouveler dans les temps. Le bailleur y répond dans les mêmes formes en acceptant ou en refusant, et s’engagent ensuite les négociations sur le loyer. Le locataire peut aussi demander le renouvellement à tout moment après le terme du bail, au cours de la tacite prorogation.

Le locataire n’a aucun intérêt à rester silencieux pendant le délai car si cette situation perdure, et que le bail dépasse 12 ans, le loyer est déplafonnable sans motifs.

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