Guide complet sur le bail commerciale


Télécharger


Guide complet sur le bail commerciale

i • La forme du bail

A / Bail verbal ou bail écrit ?

L’application de la réglementation n’est pas subordonnée à l’existence d’un bail écrit mais à la preuve de son existence . Les baux verbaux relèven



t par conséquent du statut que nous allons développer ci-après : ils ont une durée de 9 ans et le titulaire d’un tel bail aura droit au renouvellement .

Toutefois, le bail verbal est fortement déconseillé car il pose de gros problèmes de preuve .

En effet, comment déterminer l’activité autorisée dans le local, la date de départ du bail, les obligations respectives des parties et même le montant du loyer !

En outre, le bail verbal est inopposable à l’acquéreur de l’immeuble qui peut alors, dans certains cas, demander l’expulsion du locataire ! La rédaction d’un écrit est indispensable si l’on souhaite établir une relation la plus stable et la plus saine possible .

B / Enregistrement

  DEUX POSSIBILITÉS :

Location d’un local nu :

le droit d’enregistrement est de 7 000 F CFP (droit fixe) et les loyers ne sont pas soumis à la TSS .

Location d’un local équipé pour l’activité : le droit d’enregistrement est de 7 000 F CFP (droit fixe) et les loyers sont soumis à la TSS (5%).

Attention :

si le bail a été signé avant le 1/04/2007 : le droit d’enregistrement est de 1 % sur les loyers, par période triennale.

ii • Les principales clauses du bail

A / La désignation des parties

1 LE BAILLEUR (OU PROPRIÉTAIRE)

Il est prudent de s’assurer que le bailleur est bien le propriétaire des murs et qu’il a la capacité juridique de signer le bail . Usufruitier ou nu-propriétaire, indivision, régime matrimonial, autant de situations dont il faut tenir compte .

Si le propriétaire des murs est une société civile, c’est elle qui donne à bail et c’est le gérant qui engage la société .

2 LE PRENEUR (OU LOCATAIRE)

S’il exerce en entreprise individuelle, le bail sera établi à son nom personnel . Un époux peut prendre à bail un local commercial sans l’accord de son conjoint .

S’il exerce sous forme de société, le bail est établi au nom de la société représentée par son gérant . Si la société est en cours de constitution, le bail peut être établi au nom d’un fondateur mais il faut prévoir la reprise de cet engagement par la société . Cet acte sera mentionné au titre des actes accomplis pour le compte de la société en formation, annexé aux statuts ; il faut alors prévoir de notifier au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception le fait que la société a régulièrement repris à son nom le bail signé par un fondateur .

B / La désignation des lieux

Les locaux doivent être décrits de façon précise . Le bail doit mentionner la situation et la composition des lieux loués et des dépendances . Si des annexes de l’immeuble sont mises à la disposition du locataire, il faut le faire spécifier afin d’éviter toute contestation, et préciser le caractère nécessaire et indispensable de ce local accessoire pour l’activité du commerce . Il faut également penser au droit d’usage des parties communes (entrée, couloir, toilettes, parking, cour, etc...) et le mentionner dans le bail .

C / Des locaux commerciaux et une activité précisé

Les locaux doivent être à usage commercial ; s’ils ne l’étaient pas, le bail pourrait être déclaré nul . Le bail doit préciser les activités que le locataire aura le droit d’exercer . Ce dernier a tout intérêt à y faire inscrire toutes les activités complémentaires à son activité principale susceptibles d’être entreprises par la suite . S’il désire entreprendre une activité non prévue dans le bail, il devra suivre la procédure de déspécialisation et courir le risque d’une augmentation de loyer .

Le bailleur, lorsqu’il est propriétaire de plusieurs locaux, peut s’engager à ne pas louer dans le même immeuble un local dans lequel une activité concurrente serait exercée . À défaut d’une telle clause, le locataire ne peut se prévaloir d’une exclusivité dans l’immeuble .

D / La durée

Certains baux prévoient une clause privant le preneur de la faculté de résiliation ; cette mesure peut permettre au bailleur l’amortissement de travaux effectués dans les lieux loués, avec l’assurance que le preneur reste un certain temps dans les lieux . Cette clause, très contraignante pour le locataire, doit faire l’objet d’une négociation .

Il est possible de signer un bail dont la durée est au plus égale à 2 ans ; dans ce cas, le bail n’est pas soumis aux dispositions du Code de commerce et le locataire n’a pas droit à son renouvellement ; à l’expiration des 2 ans, s’il reste et est laissé en possession des lieux, il s’opère automatiquement un nouveau bail dont la durée est de 9 ans .

E / Le loyer et ses accessoires

Les parties déterminent librement le montant du loyer . Le locataire a intérêt à ce que le loyer initial soit fixé à sa juste valeur pour son évolution ultérieure . Le propriétaire peut exiger un pas de porte ainsi qu’un dépôt de garantie . Dans tous les cas, il faudra tenir compte de l’offre et de la demande .

1 LE LOYER

Le locataire a tout intérêt à se renseigner sur le prix du marché afin de pouvoir négocier le prix du loyer avec le loueur . Il peut se renseigner auprès des commerçants voisins ou consulter les offres pouvant exister dans le voisinage .

Toutefois, certains éléments peuvent faire que le montant du loyer soit plus important que les loyers du voisinage. Le locataire peut, en effet, bénéficier d’avantages inhabituels comme un bail tous commerces ou l’absence de pas de porte . Le loyer peut aussi être diminué, si le locataire est soumis à de lourdes charges .

2 LE PAS DE PORTE

Il s’agit d’une somme que le propriétaire peut réclamer au moment de l’entrée du locataire dans les lieux . Ce versement est licite ; le locataire peut en discuter le montant, s’il lui paraît trop élevé .

3 LE DÉPÔT DE GARANTIE

Ce dépôt s’analyse comme une somme versée par le locataire au propriétaire en vue de garantir la bonne exécution des obligations du bail . Il doit être restitué à la fin du contrat, si le locataire a correctement rempli ses obligations .

Le montant du dépôt de garantie ne pourra dépasser deux termes de loyer d’avance ; au delà, il sera productif d’intérêts.

4 CHARGES ET ACCESSOIRES

Le bail définit le plus souvent les charges que le locataire acquitte ainsi que leurs modalités de paiment . Ces charges doivent pouvoir être justifiées : eau, électricité, ordures ménagères, entretien, etc . En règle générale, c’est le locataire qui acquittera les frais de

rédaction et d’enregistrement du bail .

F / La révision du loyer

C’est une délibération du Congrès qui a fixé le régime de la révision des loyers .

Les parties ont le choix entre deux modalités :

  • La révision légale triennale qui ne peut excéder la variation de l’index du bâtiment de Nouvelle-Calédonie (BT 21) publié par l’Isee.
  • Une révision conventionnelle, le plus souvent annuelle, basée sur une échelle mobile qui doit être en relation directe avec l’objet du contrat ou avec l’activité de l’une des parties . L’indice choisi est traditionnellement le BT 21, en prenant le dernier indice connu à la date de la signature du contrat .

1 LA RÉVISION TRIENNALE

LA DEMANDE DE RÉVISION

Le loyer peut être révisé trois ans et un jour après la date à laquelle il est entré en vigueur . La date à prendre en compte est celle de l’entrée en jouissance, qui ne correspond pas forcément avec la date de la signature du bail .

La demande peut être faite soit par le

propriétaire, soit par le locataire ; en pratique, c’est le propriétaire qui effectuera le plus souvent cette demande . Sous peine de nullité, elle doit être signifiée par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception ; elle doit impérativement indiquer le montant du nouveau loyer demandé . Le nouveau loyer n’est dû qu’à compter du jour de la demande .

  LA FIXATION DU NOUVEAU LOYER

Le loyer doit être fixé à la valeur locative des locaux occupés, mais son évolution est limitée à la variation du BT 21 ; celui-ci est publié tous les mois par l’Isee, signalé dans le tableau de bord du CCI info et figure sur notre site www.cci.nc

LE PLAFONNEMENT NE S’APPLIQUE PAS DANS DEUX CAS

  • Si les facteurs locaux de commercialité ont évolué;
  • Si cette évolution a entraîné une variation de plus de

10 % de la valeur locative, à la hausse ou à la baisse. Il doit s’agir d’une modification ayant une incidence directe sur le commerce exercé : transformation du quartier, construction nouvelle, moyens de transport etc . Ne seront pris en compte ni les investissements effectués par le locataire ni la baisse générale de l’activité commerciale dans un secteur .

Les indices étant publiés avec un décalage de deux ou trois mois, il est prudent de prévoir que la révision se fera non pas en fonction de l’indice du mois en cours, mais en fonction du dernier indice connu à la date de la prise d’effet du bail et à la date de la demande de révision.

...

H / Les travaux

1 AU MOMENT DE L’ENTRÉE DANS LES LIEUX

Prévoir un état des lieux approfondi et mentionner toutes les dégradations et les anomalies .

Attention :

en l’absence d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

2 DURANT LE BAIL

Le Code civil distingue trois sortes de réparations

  • les réparations dites locatives ou de menu entretien (article 1754)
  • les réparations d’entretien
  • les grosses réparations (article 606)

Le plus souvent, le preneur est tenu aux réparations locatives ou de menu entretien dès lors qu’elles ne sont pas dues à la vétusté .

  QUELQUES EXEMPLES:

  • la réfection des peintures
  • l’entretien des appareils sanitaires, du sol et des climatisations
  • le remplacements des vitres, etc.

Mais certaines clauses peuvent être plus contraignantes et mettre à la charge du locataire toutes les réparations à l’exception de celles prévues à l’article 606 du Code civil .

Article 606 du Code civil :

“ Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières .

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier .

Toutes les autres réparations sont d’entretien .”

La clause selon laquelle le locataire supporte toutes les réparations est licite . La Cour de cassation a récemment jugé qu’en présence d’une telle clause, l’obligation pour le locataire de réparer les locaux cesse quand les réparations sont occasionnées par vétusté ou force majeure . Mais il est fortement recommandé de redoubler de vigilance lors de l’établissement de l’état des lieux, et d’utiliser cet argument pour discuter du loyer .

La répartition des travaux est une des sources fréquentes de conflits entre bailleur et locataire ; d’où l’importance de bien définir les obliga¬tions de chacun et d’établir un état des lieux très précis . Les lieux doivent être conformes à l’usage auquel ils sont destinés; il est prudent de faire vérifier l’installation électrique, l’état des murs (traitement anti-termites, étanchéité ...), la qualité de la plomberie . Cela permetde s’engager en connaissance de cause .

3 LA CESSION DU BAIL

L’exploitant d’un fonds de commerce peut souhaiter en cours de bail céder son affaire. Cette cession entraînera celle du droit au bail . Dans ce cas, la cession du bail ne peut être interdite mais elle peut être subordonnée à l’agrément du bailleur . Si ce dernier refuse, il devra invoquer des motifs légitimes .

Le bail peut prévoir que la cession devra respecter un certain formalisme (accord exprès du propriétaire) ou que le locataire ne pourra céder le bail à une personne qui ne rachèterait pas le fonds .

...

III • La modification de l’activité en cours de bail

Le locataire peut être amené en cours de bail à vouloir ajouter une activité ou à changer complètement l’activité qu’il exerce dans les locauxA. Il s’agit soit d’une déspécialisation partielle soit d’une déspécialisation plénièreA. Le changement de l’activité en cours de bail peut avoir des conséquences financières.

A / La déspécialisation partielle

Le locataire peut ajouter des activités connexes ou complémentaires à celles qu’il exerce déjà (article L 145-47). Cette disposition est d’ordre publicA. Ainsi, même si le bail limite strictement l’activité que le preneur peut exercer, ce dernier pourra y adjoindre des activités connexes ou complémentaires à condition de respecter certaines formalitésA.

Procédure : le preneur doit, avant toute modification, faire connaître ses intentions au propriétaire par acte d’huissier en précisant les activités qu’il désire exercerA.

Attention: Si le locataire opère l’extension sans prévenir le bailleur, le bail peut être résilié.

Le bailleur dispose d’un délai de deux mois à compter de la notification pour contester le caractère connexe ou complémentaire de l’extension d’activitéA. À défaut de réponse dans les deux mois, l’autorisation du bailleur est présumée acquiseA.

En cas d’opposition, il appartient à la partie la plus diligente de saisir le tribunal de première instanceA. Le juge dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour apprécier le caractère connexe ou complémentaire de l’activitéA.

B / La déspécialisation plénière

« Le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.» (article L 145-48).

Toute clause contraire insérée dans le bail est nulle (article L 145-15).

Ici, il ne s’agit pas d’ajouter une activité connexe ou complémentaire mais de transformer totalement la nature du fonds exploité dans les lieuxA.

  CONDITIONS DE FOND

Il faut :

  • que le changement demandé soit justifié par la conjoncture économique et par les nécessités de l’organisation rationnelle de la distributionA. Ces deux conditions sont cumulativesA. Cette formule laisse toute latitude aux juges pour apprécier si la création d’un nouveau commerce paraît justifiée.
  • que l’activité nouvelle soit compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilierA. Là encore, les juges devront apprécier en fonction de la situation du fondsA.

C / Le refus de Renouvellement avec exercice du droit de reprise

Le législateur a prévu certains cas exceptionnels qui, en dehors de toute faute du locataire, permettent au bailleur de reprendre la jouissance des lieux louésA.

  ON PEUT DISTINGUER TROIS FORMES PRINCIPALES DU DROIT DE REPRISE :

  • la reprise pour démolir un immeuble insalubre ou vétuste
  • la reprise pour construire ou reconstruire
  • la reprise pour habiter (locaux d’habitation accessoires au local commercial)

1 LA REPRISE POUR DÉMOLIR UN IMMEUBLE INSALUBRE OU VÉTUSTE

Il doit être établi que l’immeuble devant être totalement ou partiellement démoli soit « en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou qu’il ne peut plus être occupé sans danger et en raison de son état ». (article L 145-17, I, 2°).

 L’insalubrité est constatée par un arrêté de périlA. Les tribunaux doivent rechercher si cet état n’est pas la conséquence d’un fait imputable au bailleur pour soustraire ce dernier au paiement de l’indemnitéA.

Le caractère de dangerosité de l’immeuble est apprécié par les tribunauxA. C’est au propriétaire d’en apporter la preuveA.

Le propriétaire n’est pas tenu de reconstruire l’immeuble et, s’il le fait, il n’aura pas l’obligation d’aménager des locaux commerciauxA. Mais dans l’hypothèse où il édifie un nouveau bâtiment comportant des boutiques ou des appartements à usage commercial, le locataire évincé aura un droit de priorité pour louer ces locaux (voir article L 145¬ 17, II).

2 LA REPRISE POUR CONSTRUIRE OU RECONSTRUIRE

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble, à charge de payer au locataire évincé une indemnité d’évictionA. Le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalentA. Il devra tout de même payer une indemnité destinée à compenser :

  • la privation temporaire de jouissance pendant le déménagement et la réinstallation
  • la moins-value éventuelle du fonds que peut entraîner le transfert (perte partielle de clientèle)
  • les frais normaux de déménagement et de réinstallation

3 LA REPRISE POUR HABITER OU RESTAURER

Le bailleur peut, pour habiter lui-même ou pour faire habiter les locaux par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, refuser le renouvellement exclusivement pour les locaux d’habitation accessoires à des locaux commerciauxA.

Attention: Pour que ces locaux puissent être repris, il ne faut pas qu’ils forment un tout indivisible avec le local commercial

...

Annexes

 Textes régissant les rapports entre bailleurs et locataires

Code de commerce

Ordonnance 2000-912 du 18 septembre 2000.

JONC du 10 octobre 2000 JONC du 09 novembre 2000

CHAPITRE V DU BAIL COMMERCIAL

Section 1 : Du champ d’application

Art. L. 145-1  

  1. Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

A / Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principalA. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe ;

B / Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaireA.

  1. Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiersA.

Art. L. 145-2

  1. Les dispositions du présent chapitre s’appliquent également :

A / Aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d’enseignement ;

B / Aux baux consentis aux communes pour des immeubles ou des locaux affectés, soit au moment de la location, soit ultérieurement et avec le consentement exprès ou tacite du propriétaire, à des services exploités en régie ;

C / Aux baux d’immeubles ou de locaux principaux ou accessoires, nécessaires à la poursuite de l’activité des entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial, dans les limites définies par les lois et règlements qui les régissent et à condition que ces baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public ;

D / Sous réserve des dispositions de l’article LA. 145-26 aux baux des locaux ou immeubles appartenant à l’Etat, (art. L. 931-11) à l’Etat, aux collectivités territoriales et aux établissements publics, dans le cas où ces locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de l’article LA. 145-1 ou aux 1° et 2° ci-dessus ;

E / Aux baux d’immeubles abritant soit des sociétés coopératives ayant la forme commerciale ou un objet commercial, soit des sociétés coopératives de crédit, soit des caisses d’épargne et de prévoyance ;

F / Aux baux des locaux consentis à des artistes admis à cotiser (art. L. 931-1) à la caisse locale d’assurance sociale et reconnus auteurs d’œuvres graphiques et plastiques au sens du code des impôts applicable en Nouvelle-CalédonieA.

  1. Toutefois, les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux autorisations d’occupation précaire accordées par l’administration sur un immeuble acquis par elle à la suite d’une déclaration d’utilité publiqueA.

Art. L. 145-3

Les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques, sauf en ce qui concerne la révision du loyerA. Toutefois, elles s’appliquent, dans les cas prévus aux articles LA. 145¬ 1 et LA. 145-2, aux baux passés par les emphytéotes, sous réserve que la durée du renouvellement consenti à leurs sous-locataires n’ait pas pour effet de prolonger l’occupation des lieux au-delà de la date d’expiration du bail emphytéotiqueA.

Section 2 : De la durée

Art. L. 145-4.

La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ansA.

Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article LA. 145-9A.

 Le bailleur a la même faculté s’il entend invoquer les dispositions des articles LA. 145-18, LA. 145-21 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire, de surélever l’immeuble existant ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilièreA.

Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais de l’article LA. 145-9A.

Les dispositions de l’alinéa précédent sont applicables à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bailA.

Art. L. 145-5

Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ansA.

Si, à l’expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitreA.

Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même localA. Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnierA.

Art. L. 145-6

Le bailleur d’un local à usage commercial, industriel ou artisanal peut, au cours du bail originaire ou d’un bail renouvelé, reprendre les lieux en tout ou partie pour exécuter des travaux nécessitant (art. L. 931-12) l’évacuation des lieux prévue à l’article LA. 145-18 et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues auxdits articles, s’il offre de reporter le bail sur un local équivalent dans le même immeuble ou dans un autre immeuble. Cette offre précise les caractéristiques du local offert, lequel doit permettre la continuation de l’exercice de l’activité antérieure du locataire. L’offre doit être notifiée un an à l’avanceA.

Le locataire doit, dans un délai de deux mois, soit faire connaître son acceptation, soit saisir des motifs de son refus la juridiction compétente, faute de quoi il est réputé avoir accepté l’offre.

Art. L. 145-7

Le locataire dont le bail est reporté a droit à une indemnité de dépossession qui comprend l’indemnisation des conséquences dommageables de la privation temporaire de jouissance, compte tenu, s’il y a lieu, de l’installation provisoire réalisée aux frais du bailleur et du remboursement de ses frais normaux de déménagement et de réinstallationA.

 Lorsque l’offre a été acceptée ou reconnue valable par la juridiction compétente, et après l’expiration du délai d’un an à compter de la ratification de l’offre, le locataire doit quitter les lieux dès la mise à la disposition effective du local offert et le versement d’une indemnité provisionnelle dont le montant est fixé dans les formes prévues à l’article LA. 145-19A.

Les prix et les conditions accessoires du bail peuvent être modifiés à la demande de la partie la plus diligenteA.

Section 3 : Du renouvellement

Art. L. 145-8

Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieuxA.

Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa reconduction telle qu’elle est prévue à l’article LA. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le terme d’usage qui suit cette demandeA.

Art. L. 145-9

Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l’avanceA.

A défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l’article 1738 du code civil et sous les réserves prévues à l’alinéa précédentA.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour un terme d’usageA. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contratA.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessusA. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaireA. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donnéA.

Art. L. 145-10

A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconductionA. La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoirA. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tousA.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessousA.

Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refusA. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédentA.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Art. L. 145-11

Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article LA. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article LA. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’Etat.

Art. L. 145-12

La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longueA. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article LA. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé.Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le terme d’usage qui suit cette demandeA.

Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire.

Art. L. 145-13

Les dispositions de la présente section ne peuvent être invoquées par des commerçants, industriels ou personnes immatriculées au répertoire des métiers de nationalité étrangère, agissant directement ou par personne interposée, à moins que, pendant les guerres de 1914 et de 1939, ils n’aient combattu dans les armées françaises ou alliées, ou qu’ils n’aient des enfants ayant la qualité de FrançaisA.

L’alinéa précédent n’est pas applicable aux ressortissants d’un Etat membre de la Communauté européenne ou d’un Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européenA. * Art. L.931-13.- Suppression de la première phrase du présent articleA.

0