Documentation sur le bail commerciale comment ca marche


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Documentation sur le bail commerciale comment ça marche

CLAUSES PARTICULIERES

  1. OBJET DU CONTRAT

Le bailleur donne à titre de bail commercial au preneur, qui accepte, un ………………………….. sis à B-……&hell



ip;…………, rue ………………….. ;

Comprenant: ……………………………………………………………………….....................................................................

Parfaitement connu du preneur qui déclare l'avoir visité et s'engage à l'occuper en bon père de famille.

  1. DESTINATION

Les lieux sont loués dans l'état où ils se trouvent à usage de ……………………………………………………………………...

La modification par le preneur de l'affectation du local commercial requiert l'autorisation écrite du bailleur.

Tous les aménagements nécessaires à l'exploitation du bien pour cet usage sont à charge du preneur.

  1. DUREE
  2. Le bail est conclu pour un terme de neuf années consécutives prenant cours le …./……/2005 et se terminant le …./……/2014.
  3. Le preneur aura la faculté de renoncer à l'exécution du présent contrat à l'expiration de chaque période de trois ans moyennant préavis notifié par lettre recommandée au moins six mois d'avance.
  4. LOYER

La présente location est consentie et acceptée moyennant un loyer mensuel de ………………… (……………. euros).

payable par anticipation à l'échéance mensuelle (1). Sauf nouvelles instructions du bailleur, il devra être payé

par virement au compte n° ………………………………..

Les parties, pour exécuter les articles 7 § 1, 2° et 8 du Code des Impôts sur les revenus, conviennent que la partie de l'immeuble réservée à l'activité commerciale correspond à ………….. % du loyer total et ………….. % des charges.

La partie réservée à l'habitation ou à d'autres activités non professionnelles correspond en conséquence à ………….. %  du loyer.

Afin que cette répartition soit opposable à l'administration fiscale, le bail doit être enregistré.

  1. INDEXATION

(1) Biffer la mention inutile)

Conformément à l'article 1728bis du code civil, le loyer sera adapté, après demande écrite du bailleur, une fois par an, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du présent bail.

Cette adaptation se fera conformément à la formule suivante :

loyer de base X Indice nouveau

Indice de base

Le loyer de base est celui qui est mentionné à l'article 4.

L'indice de base est celui du mois qui précède celui de la conclusion du bail, soit …./…../2005.

L'indice nouveau est celui du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.

  1. GARANTIE

Afin d'assurer la bonne et entière exécution de ses obligations, le preneur constituera au profit du bailleur, avant de recevoir les clés, une garantie qui sera libérée à sa sortie des lieux loués et après que la bonne et entière exécution de toutes ses obligations, y compris le paiement des loyers et charges, aura été constatée par le bailleur, sous déduction des sommes éventuellement dues.

En aucun cas, la garantie ne pourra être affectée par le preneur au paiement des loyers ou charges quelconques.

La garantie correspondra à  3 mois de loyer et charges, soit la somme de ………………………………. €

En cas d'augmentation du loyer, la garantie sera adaptée proportionnellement.

Elle sera constituée sous l'une des 3 formes suivantes (1) :

  1. a) Garantie en espèces

Le preneur versera le montant de la garantie au bailleur sur un compte bancaire bloqué et individualisé ouvert au nom du preneur.

Cette somme sera consignée sur un compte ouvert exclusivement au nom du bailleur, les intérêts étant toutefois capitalisés au profit du preneur.

  1. b) Dépôt de bons de caisse ou obligations

Le preneur remettra`au bailleur des bons de caisse (nom de l'institution financière émettrice et n° du titre

………………………………………………………………………………………………………..

Ou obligations d' Etat dont les revenus seront perçus et gérés, par le bailleur au profit du preneur, en bon père de famille.

A l'échéance desdites valeurs, le bailleur les remplacera par des valeurs de même type au taux du jour. c) Aval de la banque

La garantie est assurée par l'aval de la banque ou de sa filiale

ayant son siège social rue ...................................................................................................................... n° ............................

à .........................................................................................................................................................................................

Les parties conviennent et le preneur s'engage à faire accepter par la banque qu'en fin d'occupation, tout ou partie du montant garanti sera payable au bailleur qui fait état d'arriérés de loyer ou de charges, de dégâts locatifs, etc et ce, à la seule demande écrite du bailleur, sous sa seule responsabilité, et nonobstant toute opposition du preneur.

Ce montant restera entre les mains du bailleur jusqu'à décompte final dressé soit à l'amiable, soit par décision judiciaire coulée en force de chose jugée.

  1. ETAT DES LIEUX

(1) Biffer les clauses non employées.

Le bien dont il s'agit aux présentes est loué dans l'état où il se trouve, bien connu du preneur qui déclare l'avoir visité et examiné dans tous ses détails.

A l'expiration du présent bail, il devra le délaisser dans l'état où il l'a trouvé à son entrée, compte tenu de ce qui aurait été dégradé par l'usage normal ou la vétusté.

Les parties conviennent que l'état des lieux sera effectué par l'expert ………………… en date du ……………… 2005, et sera valable comme état des lieux joint au présent bail.

Sauf convention contraire, le constat de l'état des lieux de sortie sera établi selon les mêmes modalités qu'à l'entrée, après que le preneur aura entièrement libéré les lieux, et au plus tard le dernier jour du bail. L'(es) expert(s) aura (auront) pour mission de constater et d'évaluer les dégâts dont le preneur est responsable.

Les compteurs d'eau, de gaz et d'électricité devront rester ouverts jusqu'à la fin de cet état des lieux.

Pour l'établissement de l'état des lieux de sortie, les parties devront avoir désigné leur(s) expert(s) au plus tard un mois avant la fin du bail, soit de commun accord, soit, à défaut d'accord, sur requête de la partie la plus diligente devant le Juge de Paix.

Tant à l'entrée qu'à la sortie, la décision de(s) expert(s) choisi(s) par les parties ou désigné(s) par le juge, liera définitivement les parties.

  1. CONSOMMATIONS PRIVEES
  2. Les abonnements privatifs aux distributions d'eau, d'électricité, gaz, téléphone, radio, télévision, combustibles ou autres, sont à charges du preneur ainsi que tous les frais y relatifs tels que location des compteurs, coûts des consommations, etc. Le preneur justifiera chaque année du paiement de sa consommation d'eau.
  3. Si l'immeuble est pourvu d'une installation collective de chauffage ou de distribution d'eau chaude avec compteurs Individuels, les frais y relatifs sont établis par le bailleur, son gérant, la copropriété ou le syndic. Le décompte, dont le preneur reconnaît avoir reçu un exemplaire de répartition est établi suivant les compteurs.
  4. S'il n'existe pas de compteurs individuels de chauffage, de distribution d'eau chaude, d'électricité et d'eau de ville, le preneur interviendra :

- dans le coût du chauffage de l'ensemble de l'immeuble à raison de ...................................................................................... (quote-part ou montant forfaitaire)

- dans le coût de distribution d'eau chaude de l'immeuble à raison de : ................................................................................... (quote-part ou montant forfaitaire)

- dans le coût de l'électricité de l'ensemble de l'immeuble à raison de: ................................................................................... (quote-part ou montant forfaitaire)

- dans le coût de l'eau de ville de l'ensemble de l'immeuble à raison de: ................................................................................ (quote-part ou montant forfaitaire)

- dans le coût du gaz de l'ensemble de l'immeuble à raison de: .............................................................................................. (quote-part ou montant forfaitaire)

Pour un immeuble à un seul propriétaire, ces quotes-parts varient de plein droit en fonction du nombre d'appartements loués.

  1. CHARGES COMMUNES

Outre le loyer spécifié ci-avant, le preneur acquittera sa quote-part des charges communes de l'immeuble telles qu'elles seront établies par le syndic ou le bailleur.

(1) Biffer la mention inutile) Les charges communes locatives comprennent tous les frais de consommation et d'entretien relatifs aux communs de l'immeuble et notamment (sans que cette énumération soit limitative) : la location des compteurs communs, les consommations d'eau, d'électricité, de combustible et de matériel d'entretien, les frais d'entretien et d'assurance des ascenseurs et appareils communs de chauffage, d'éclairage et autres appareillages, les émoluments du syndic, les salaires, assurances et charges sociales du concierge et du personnel chargé de l'entretien des parties à usage commun, y compris le jardin, les fosses septiques et les dégraisseurs.

Au cas où le nettoyage des parties communes n'est pas effectué par un concierge ou par du personnel chargé de ce travail, le preneur entretiendra, en accord avec ses voisins d'étage, le palier de son étage et la volée d'escalier entre celui-ci et l'étage inférieur (si rez-de-chaussée, le hall et le trottoir).

A défaut d'accord ou en cas de réclamation fondée d'un occupant, le preneur s'engage dès à présent à payer sa quote-part dans les frais de nettoyage qui serait commandé par le bailleur.

Les réparations aux parties à usage commun rendues nécessaires à la suite de vols, de tentatives de vols ou d'actes de vandalisme seront supportées par le preneur, au prorata de la quote-part incombant aux lieux loués.

  1. PROVISIONS

Les charges communes sont comprises dans le loyer (à corriger au besoin)

CLAUSES GENERALES

  1. ENTRETIEN

Le preneur assurera l'entretien et la garde des lieux loués et de tout ce qui dessert ou garnit les parties privatives.

II fera, au moins une fois l'an, entretenir par un spécialiste, à ses frais, les appareils de chauffage et de chauffage de l'eau et détartrer les chauffe-eau.

II fera également ramoner les cheminées. La périodicité de cet entretien dépendra des contraintes liées au mode de chauffage existant dans l'immeuble (chaque année pour le chauffage au mazout).

II est également tenu d'entretenir et recharger les appareils décalcarisateurs et adoucisseurs existants.

II fera remplacer, à l'intérieur comme à l'extérieur, les vitres et glaces fendues ou brisées quelle qu'en soit la cause, y compris la force majeure.

II réparera tant à l'intérieur qu'à l'extérieur, les dégâts occasionnés aux parties privatives, à sa porte palière et aux fenêtres, lors d'un vol, d'une tentative de vol ou d'un acte de vandalisme.

Il entretiendra en bon état les volets ainsi que tous les appareils et conduits de distribution d'eau, de gaz, d'électricité et de chauffage central, les installations sanitaires et conduits de décharge, les installations de sonnerie, téléphone, parlophone, vidéophone, etc.

II préservera les conduits et installations contre les effets et dégâts de la gelée et veillera à ce que tuyaux et égouts ne soient pas obstrués.

Si les lieux sont occupés d'appareils électroménagers, le preneur fera effectuer à ses frais l'entretien et toutes les réparations.

Le preneur veillera à maintenir le bien en bon état de propreté et à laver les peintures si nécessaires.

(1) Biffer la mention inutile)

II fera curer en temps utile les citernes, fosses septiques et puits perdus.

II entretiendra le jardin en bon état, en fera, le cas échéant, blanchir les murs, tailler les arbres et remplacer en mêmes espèces ceux qui viendraient à mourir.

II évacuera régulièrement les feuilles et déchets qui encombreraient les corniches et gouttières.

Au cas ou l'immeuble loué est muni d'un ascenseur, le preneur souscrira, à ses frais, un contrat d'entretien auprès d'une firme spécialisée et se conformera aux obligations légales en matière de contrôle par un organisme agréé.

Si le locataire reste en défaut de remplir ses obligations d'entretien comme décrit ci-dessus, le bailleur aura le droit de faire exécuter les travaux nécessaires aux frais du preneur, qui sera tenu comme seul responsable des accidents provenant du mauvais usage ou entretien du matériel visé.

  1. RECOURS

Le preneur ne pourra exercer de recours contre le bailleur que s'il est établi que ce dernier, ayant été avisé de réparations qui lui incombent, n'a pas pris aussitôt que possible toutes mesures pour y remédier.

II en sera de même des responsabilités découlant des 1386 et 1721 du Code Civil.

Le preneur signalera immédiatement au bailleur les dégâts occasionnés à la toiture ou toutes autres réparations mises par la loi ou par le bail à charge du propriétaire ; il devra tolérer ces travaux même alors qu'ils dureraient plus de 40 jours et déclare renoncer à toute indemnité pour nuisance dans son occupation.

En aucun cas, le preneur ne pourra (faire) effectuer de sa propre initiative des travaux ou réparations incombant au bailleur et ne présentant un caractère d'urgence absolue.

  1. MODIFICATIONS DU BIEN LOUE

Tous les travaux, embellissements, améliorations, transformations du bien loué ne pourront être effectués qu'avec l'accord du bailleur. Sauf convention contraire, écrite et préalable, ils seront acquis sans indemnité au bailleur qui conservera toutefois la faculté d'exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif.

Toutefois, le preneur pourra effectuer dans les lieux loués toutes transformations utiles à son entreprise dans les conditions prévues à l'article 7 de la loi sur les baux commerciaux. Les aménagements des lieux imposés par l'application de règlements existants ou à venir édictés par les autorités publiques sont à charge exclusive du preneur.

Le preneur ne pourra placer d'antenne extérieure qu'avec l'accord écrit du bailleur.

  1. ANIMAUX

Le preneur ne pourra posséder d'animaux qu'avec le consentement écrit du bailleur et à condition qu'ils n'occasionnent directement ou indirectement aucune nuisance.

En cas de manquement à ces obligations, l'autorisation pourra être retirée.

  1. EXPROPRIATION

En cas d'expropriation, le bailleur en avisera le preneur qui ne pourra réclamer aucune indemnité au bailleur ; il ne pourra faire valoir ses droits qu'à l'expropriant et ne pourra lui réclamer aucune indemnité qui viendrait diminuer les indemnités à allouer au bailleur.

  1. VENTES PUBLIQUES

II est interdit au preneur de procéder à des ventes publiques de meubles, marchandises, etc. dans le bien loué, pour quelque cause que ce soit.

  1. AFFICHAGE - VISITES

Au plus tôt dix-huit mois avant l'époque où finira le présent bail, soit à l'expiration du terme fixé à sa durée, soit par résiliation, et pendant toute la durée du préavis, ainsi qu'en cas de mise en vente du bien loué, le preneur devra tolérer, jusqu'au jour de sa sortie, que des affiches soient apposées aux endroits les plus apparents et que les amateurs puissent le visiter librement et complètement 2 jours par semaine (dont le samedi) et 3 heures consécutives par jour, à déterminer de commun accord. Pendant toute la durée du bail, le bailleur ou son délégué pourra visiter les lieux moyennant rendez-vous.

  1. STATUTS ET REGLEMENT D'ORDRE INTERIEUR

Le preneur s'oblige à respecter les statuts de copropriété ainsi que toutes les modifications qui y seraient apportées et en assurer l'exécution.

II s'engage également à respecter le règlement d'ordre intérieur et les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires.

II s'engage enfin à respecter les modifications apportées au règlement d'ordre intérieur et les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires postérieurement à la date de la signature du bail pour autant que ces modifications et décisions lui soient communiquées par le syndic.

Le preneur peut prendre connaissance de ces documents chez .......................................................................

En tout état de cause, le preneur s'engage à ne rien déposer dans les parties à usage commun et à ne pas créer de bruits dérangeant les autres occupants.

  1. CESSION ET SOUS-LOCATION

Le preneur ne pourra sous-louer le bien en tout ou en partie, ni céder ses droits sur ceux-ci qu'avec le consentement écrit et préalable du bailleur, à moins que la cession ou la sous-location ne soit faite ensemble avec la cession ou la location du fonds de commerce portant sur l'intégralité des droits du preneur, les dispositions de l'article 10 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux étant applicables dans ce cas.

En tout état de cause, le preneur demeurera solidairement tenu de toutes les obligations résultant des présentes.

  1. FIN ANTICIPEE DU BAIL
  2. Si le preneur souhaite quitter anticipativement les lieux loués, le bailleur pourra à son choix :

- soit exiger que le preneur reste responsable de l'exécution du bail, tout en l'autorisant à céder celui-ci à un tiers, recherché par lui et agréé par le bailleur, ceci à la condition expresse qu'il ait payé :

  1. toutes les sommes dues (loyers, charges, impôts...) jusqu'à la date d'entrée en vigueur de la cession ;
  2. les frais éventuels de remise en état des lieux chiffrés suivant l'état des lieux établi à l'amiable ou par un expert désigné de commun accord ou par le juge de paix, et dont les honoraires sont à charge du preneur ;

- soit consentir à une résiliation anticipée du bail moyennant un préavis de ..trois..................................... mois et le paiement d'une indemnité forfaitaire égale à .................................trois....................................................................... mois de loyer.

Dans ce dernier cas, le preneur supportera les frais d'établissement de l'acte authentique ou de la déclaration devant le juge de paix constatant la résiliation du bail, en application de l'article 3 alinéa 4 de la loi sur les baux commerciaux.

  1. En cas d'aliénation de l'immeuble, l'acquéreur à titre gratuit ou onéreux du bien loué, peut mettre fin au bail dans les cas énoncés aux 1', 2°, 3° et 4° de l'article 16 de la loi sur les baux commerciaux, moyennant un préavis d'un an donné dans les trois mois de l'acquisition, conformément à l'article 12 de la même loi.

II en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins.

En cas d'aliénation du bien loué et de résiliation du bail suivant les modalités prévues par l'article 12 de la loi sur les baux commerciaux, aucune indemnité prévue par les articles 1744 à 1747 du code civil ne sera due par le vendeur ou l'acquéreur.

L'article 12 de la loi sur les baux commerciaux prévoit : "Lors même que le bail réserverait la faculté d'expulsion en cas d'aliénation, l'acquéreur à titre gratuit ou onéreux du bien loué ne peut expulser le preneur dans les cas énoncés aux 1', 2°, 3° et 4° de l'article 16, moyennant un préavis d'un an donné dans les trois mois de l'acquisition et énonçant clairement le motif justifiant le congé, le tout à peine de déchéance. Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins".

L'article 16, I, 1 ° à 4° de la même loi stipule ce qui suit:

« Le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail pour l'un des motifs suivants :

1 ° Sa volonté d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de faire occuper de telle manière par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou de faire occuper par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont, avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d'alliance ou d'adoption.

2° Sa volonté d'affecter l'immeuble à une destination exclusive de toute entreprise commerciale.

3° Sa volonté de reconstruire l'immeuble ou la partie d'immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité. Est réputée reconstruction toute transformation précédée d'une démolition, affectant toutes deux le gros-oeuvre des locaux et dont le coût dépasse trois années de loyer.

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